Особеността на испанския пазар на недвижими имоти е наличието на специален сегмент, контролиран от местни финансови институции. Това са конфискувани и ипотекирани недвижими имоти, които са запорирани от неплатци като погасяване на дълга. Покупката на такова жилище се счита за най-изгодната инвестиция на пари. Как да закупите имот от банка в Испания, ще разгледаме по-долу.
Какво е испански ипотечен имот
Както бе споменато по-горе, недвижимите имоти от банка са обезпечение, запорирано от длъжници по заеми за покриване на дългови задължения. Откъде се появи такъв сегмент на пазара? Факт е, че в предкризисните времена строителният сектор в страната се развива с бързи темпове. Испанските жилища бяха търсени, всеки ден се сключваха голям брой сделки за покупко-продажба и се издаваха много ипотечни заеми.
Вълните на кризата, които обхванаха Европейския съюз, доведоха до срив на финансовите пазари, увеличаване на броя на безработните граждани, което означаваше увеличаване на броя на неплатежоспособните по заеми. Като компенсация за понесените загуби банките започнаха да отнемат обезпечения от кредитополучателите и да ги продават на намалена цена. Тъй като имаше много длъжници, броят на иззетите обекти допринесе за създаването на цял пазарен сегмент.
В момента се пускат за продажба не само апартаменти на вторичния пазар, но и нови апартаменти, тъй като бяха отпуснати много заеми за строящи се жилищни комплекси.
Повечето испански банки вече имат собствен отдел за недвижими имоти в щатното разписание, който се занимава с продажбата на задържаното имущество.
Статията „Купете недвижим имот в Испания“ ще ви помогне да проучите подробно процедурата за закупуване на жилища в тази страна, а не само от банки.
Предимства и недостатъци на ипотекираните недвижими имоти в Испания
Преди да закупите ипотекиран недвижим имот, трябва да претеглите всички плюсове и минуси на такава сделка. Нека да отбележим предимствата на такава покупка:
- Намалена цена на обектите. Такива недвижими имоти се продават с отстъпка от 30-40% от първоначалната цена. Понякога отстъпката достига 80%.
- Финансиране от повечето банки за придобиване на ипотекиран недвижим имот, тоест регистрация на ипотечен кредит на купувача. Поради това финансовата институция не само продава арестуваните апартаменти, но и осигурява пълно възстановяване в случай на неплащане, тъй като цената на такова жилище ще се увеличи значително след няколко години.
- Възможност за договаряне. Въпреки факта, че продавачът е кредитна организация, никой не отмени договарянето за намаляване на разходите. Става възможно закупуването на жилища на ниска цена, дори като се има предвид необходимостта от ремонт. По правило първоначалните цени, които се публикуват, са малко по-високи от тези, на които банката е готова да продаде имота.
Важно е да сте наясно с недостатъците на подобно придобиване. Оценката на съществуващите недостатъци ще ви позволи да решите дали изобщо си струва да се занимавате с банкови недвижими имоти. Негативните аспекти на сделката включват следното:
- Почти всички банкови имоти се нуждаят от ремонт, най-често капитално довършване. Това е една от причините за по-ниските цени на жилищата.
- Често 100% финансиране на покупката от банката означава увеличение на лихвения процент по кредита.
- Продавайки недвижим имот на ипотека, банката е готова за сделка само при условие, че клиентът получи заем в нейните стени, въпреки че условията в друга кредитна институция може да са по-изгодни.
- Новият собственик ще трябва да отговаря за съществуващите задължения по сметки за комунални услуги. При запор на предмета на залог трябва да се закрият всички лични сметки, но на практика това не винаги е така.
- Възможността за закупуване на недвижим имот само при запазване на правния му статут. Например, ако е апартамент, може да се използва само като жилищно пространство. За да не се забъркате, по време на сделката трябва внимателно да проучите условията на договора за покупко-продажба.
На какво трябва да обърнете внимание
Преди да закупите апартамент от банка, се препоръчва да разберете:
- Техническото състояние на помещенията отговаря ли на държавните стандарти?
- Има ли дълг по сметки за комунални услуги.
- Качеството на предоставените комунални услуги, съществуващи проблеми с водоснабдяването, електричеството и др.
- Предишният собственик влизал ли е в спорове относно реконструкция или преустройство на жилище. Ако е имало такива спорове, следва да се изясни дали са приключени, в чия полза. Факт е, че при закупуване на жилищно пространство новият собственик ще трябва да се справи с всички съществуващи разногласия с държавните агенции.
Къде да купя обезпечен имот
Има няколко начина за търсене на ипотекиран недвижим имот. На първо място, трябва да се свържете директно с агенцията за недвижими имоти или да отидете на нейния уебсайт. Въпреки това, освен порталите на агенции в Испания, има ресурси, където няма връзка към конкретен офис за недвижими имоти. Те показват обекти от столични апартаменти до къщи на остров Гран Канария. Има и реклами от физически лица.
Сред популярните сайтове са:
- www.idealista.com - там е най-голям брой оферти;
- www.fotocasa.es е вторият най-популярен сайт за търсене на имоти;
- www.habitaclia.com - търсен сред каталунците, тъй като повечето от представените реклами са от Барселона, Жирона и Тарагона.
Въпреки това банковите имоти не могат да се намерят навсякъде. За да видите всички оферти на финансови институции, трябва да се обърнете към уебсайтовете на банките. Ето някои от тях:
- Сантандер,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Кахамар,
- Банкя,
- Ванкинтер.
Можете също да се свържете с банковия клон, където можете да получите съвет относно предлаганите на пазара ипотекирани недвижими имоти.
Процедура за закупуване на ипотекиран недвижим имот
Процедурата за закупуване на ипотекиран недвижим имот в Испания се състои от следните стъпки:
- Търсене на подходящ обект.
- Откриване на банкова сметка.
- Резервация на избрания апартамент. Тъй като обектът трябва да бъде премахнат от продажба, за да не бъде разгледан от други купувачи, трябва да се заплати депозит от 5-10% от цената на жилището. Тази сума не се възстановява при решение за анулиране на транзакцията.
- Сключване на предварителен договор за покупко-продажба. Споразумението служи като гаранция, че сделката ще се осъществи в рамките на постигнатите споразумения.
- Получаване на N.I.E. - идентификационен номер на чужденец. Без него не е възможна сделка в Испания. Изисква се не само закупуване на апартамент, но и закупуване на превозно средство. Можете да получите номера в полицейското управление на мястото на покупка на имота. Заявлението за възлагане на N.I.E. се подава лично, като документа може да получи и попечител. Ако кандидатът е женен, по-добре е да издаде N.I.E. на двамата съпрузи наведнъж. Процедурата по регистрация отнема 2-14 дни.
- При използване на привлечени средства се издава ипотека.
- При липса на заем можете незабавно да продължите с нотариалната заверка на сделката. Нотариусът изготвя договора за покупко-продажба и проверява правната чистота на обекта. Обикновено това отнема 1-3 дни, но при покупка на имот в строеж срокът може да бъде увеличен.
- Подписването на договора за продажба. Страни по сделката са купувачът и банката като продавач. Всичко трябва да става в присъствието на нотариус. Ако покупката е направена със собствени средства, на този етап се извършва пълно плащане. Сделката е сключена в евро.
- Регистрация в регистъра на недвижимите имоти. Това трябва да стане в рамките на първия месец след покупката. За да се регистрирате трябва:
- кандидатства в Испанския имотен регистър (Registro de Propiedad);
- попълнете специален формуляр;
- заплати таксата за регистрационните действия (около 2% от стойността на имота);
- подайте разписка за плащане в Registro de Propiedad.
Процесът отнема около час. След това в рамките на един месец на собственика на имота се издава Nota Simple - документ, потвърждаващ собствеността.
Процедурата за закупуване на търговски обект е малко по-различна. Повече за него можете да прочетете в статията „Търговски недвижими имоти в Испания“.
Пакет документи
На всеки етап от сделката ще се изисква определен набор от документи. И така, за да получите N.I.E, трябва:
- анкета, попълнена в два екземпляра (издадена от полицията);
- две снимки с размери 3 х 4 см;
- копия на всички страници на задграничния паспорт (необходима е валидна виза);
- копие от предварителен договор за покупко-продажба;
- документ, потвърждаващ плащането на гаранционния депозит;
- банково удостоверение за наличие на разплащателна сметка, в която се съхраняват средства за покупката.
Нотариусът ще се нуждае от:
- паспорт на купувача;
- I.E на купувача;
- предварителен договор;
- банкови данни като продавач.
Когато кандидатствате в Испанския имотен регистър, трябва да представите:
- паспорт;
- подписан договор за продажба;
- заявление, което може да бъде издадено на място;
- данъчна разписка.
При регистриране на ипотека пакетът от документи ще бъде по-голям.
Цени на недвижимите имоти
Цените на ипотечните жилища зависят от редица фактори: дали къщата се намира на брега, дали е развита инфраструктура, дали обектът е подходящ за живеене. Освен това се взема предвид регионът на местоположение. По правило в туристическите райони няма много обезпечени имоти и са по-скъпи.
Например, средната цена на едностаен апартамент в Тенерифе е 210 000 евро, тристаен апартамент е 390 000 евро. В Барселона 1-стаен апартамент ще струва средно 110 000 евро, 2-стаен апартамент - € 138 000, 3-стаен апартамент - € 192 000. Жилища в Мадрид с подобна площ (35-40 m2) струват съответно € 100 000, 120 000 и 180 000 €. Торевиеха се счита за един от най-евтините испански квартали. Там такива апартаменти ще струват 65 000 евро, 75 000 и 90 000 евро.
В курортния град Палма де Майорка цената на 1-стаен апартамент ще бъде средно 115 000 €, за 2-стаен апартамент - 180 000 € Вила ще трябва да плати около € 1 млн. Скъпи недвижими имоти в Ибиса. Например, 3-стаен апартамент ще струва средно 750-800 хиляди.
Но курортният град Аликанте предлага доста щадящи цени. Едностайни жилища могат да бъдат закупени тук за 120 000, а двустайни апартаменти - за 140-150 000. Можете да проучите подробно възможностите за закупуване на жилище в испанските курорти, като прочетете статията "Недвижими имоти в Испания край морето".
Данъци върху недвижимите имоти в Испания
Трябва да се има предвид, че придобиването на испански недвижими имоти е придружено от плащане на данъци. Това се отнася за жители на страната и чужденци. Освен това и двете страни по сделката прехвърлят такси към държавната хазна - както купувачът, така и продавачът. Обезпечените недвижими имоти не бяха изключение.
На първо място, купувачът трябва да плати ДДС, но това се отнася само за придобиване на нови обекти. Данъчната ставка в момента е 10%.
При закупуване на жилище на вторичния пазар купувачът заплаща данък върху прехвърлянето на собствеността. Това трябва да стане в рамките на един месец след подписване на нотариалния акт, в противен случай имотът няма да бъде вписан в Имотния регистър.
През 2021 г. данъчната ставка варира от 6 до 10% и зависи от региона.
Продавачът е длъжен да плати данък върху доходите на физическите лица и данък върху печалбата от земята. Темата е разгледана по-подробно в статията "Данък върху имотите в Испания".
Продажба на испански ипотекиран недвижим имот
Важен етап от продажбата на имот е определянето на пазарната стойност на обекта. За това продавачът поръчва и заплаща професионална оценка на апартамент, апартамент или вила. След това можете да започнете дейности за намиране на потенциален купувач.
Само прекият собственик или довереник има право да продава недвижим имот. Пълномощното за сделката трябва да бъде заверено от нотариус.
След намиране на купувач се съставя предварителен договор за покупко-продажба и договор за депозит. Продажбата на имот, върху който има тежест, е невъзможна, тя трябва да бъде премахната. Още полезна информация ще намерите в публикацията “Как да продадем имот в Испания”.
ЧЗВ
Вярно ли е, че ипотекираните недвижими имоти в Испания изискват основен ремонт?
Разбира се, това не може да се каже за всички обекти, но повечето от апартаментите и къщите, които принадлежат на обикновени граждани, са в плачевно състояние. Това е една от причините за спада на пазарната стойност. Например, в курорта Бланес можете да закупите апартамент с две спални за € 130 000, докато жилище в отлично състояние ще струва € 250 000.
Мога ли да получа разрешение за пребиваване при покупка на недвижим имот?
Този въпрос тревожи много чужденци, тъй като разрешението за пребиваване е първата стъпка към получаване на разрешение за постоянно пребиваване в Испания. Отговорът е да, но разрешение за пребиваване може да се получи само при покупка на имот на стойност половин милион евро. В същото време не само собственикът, но и семейството му ще имат право на временно пребиваване.
Възможно ли е да се пазарим с банката при покупка на ипотечен апартамент?
Възможно е намаляване на цените на имотите по договаряне. Първоначално финансовата институция надува стойността само за договаряне. Освен това банката се интересува от бързата продажба на обекта. Настойчивостта на купувача ще позволи закупуването на жилища, например, в Бенидорм, тоест на първата морска линия, за по-малко от 200 хиляди евро.
Заключения
През последните няколко години продажбата на ипотекирани апартаменти се превърна в отделен сегмент на пазара на недвижими имоти. Много банки въведоха структури за недвижими имоти в държавата си, защото търсенето на такива имоти е изключително голямо, особено сред чужденците. Кой не иска да си купи къща някъде във Валенсия с 30-40% отстъпка от цената?
Купуването на обезпечение не е лесна, но доста изпълнима задача. Основното е наличието на необходимото количество и време за процедурата.
