Недвижимите имоти в Дуисбург и възможностите за изгодно инвестиране в тях се обсъждат от инвеститорите от дълго време. През десетилетията многобройни промишлени предприятия са се надвиснали над къщи и са превърнали кварталите в непривлекателни места за живеене, което води до постоянно намаляване на населението. Но през последните години в Дуисбург се появиха няколко зони за развитие и властите се заеха с инфраструктурни проблеми, което накара инвеститорите да се замислят за перспективите пред местния пазар на недвижими имоти.
Характеристики на пазара на недвижими имоти в град Дуисбург
Дуисбург е независим град в индустриалния регион Рур в Западна Германия, принадлежащ към федералната провинция Северен Рейн-Вестфалия. Намира се на десния бряг на Рейн, където Рур и Емшер се вливат в реката. Дуисбург се намира в столичния район Рейн-Рур с население от около 10 милиона души и принадлежи както към региона на Долен Рейн, така и към региона на Рур.
Дуйсбург има население от 499 845 души (към 31 декември 2021 г.), което го прави петият по големина град в Северен Рейн-Вестфалия.
През 19-ти век, благодарение на изгодното си местоположение в устието на Рур, наличието на пристанища и непосредствената близост до находища на въглища, Дуисбург се разраства от металургичната индустрия до важна индустриална зона. Местното речно пристанище се счита за най-голямото вътрешно пристанище в света.
Облик на града, архитектура
По време на Втората световна война Дуисбург губи почти всичките си архитектурни структури. Само основите на Пфалца от X-XII век, градските стени от XII-XIII век, късноготическата катедрала на Спасителя през 1415 г., Триезичният дом през 1536 г., църквата Св. Йосиф (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (възстановена през 1951), Кметството (1897-1902), ЖП гара (1934) и център на юдаизма (1999).
По отношение на градоустройството Дуисбург разчита в голяма степен на промишлени съоръжения, някои от които все още се използват и са частично интегрирани в паркове или се използват от компании и културни предприятия във вътрешното пристанище.
Административно деление
След извършване на общинската реорганизация на 1 януари 1975 г., територията на Дуисбург е разделена на 46 области, които са разпределени в 7 градски района:
| Област Дуисбург | Население | Области |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Алденраде |
| Алт-Уолсум | ||
| Фарн (Фарн) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Вехофен (Вехофен) | ||
| Хамборн | 74.947 | Алт-Хамборн |
| Марксло (Marxloh) | ||
| Ноймюл | ||
| Обермарксло | ||
| Рьотгерсбах | ||
| Майдерих / Беек | 73.584 | Beeck |
| Бекерверт | ||
| Брукхаузен (Брукхаузен) | ||
| Лаар | ||
| Мителмайдерих | ||
| Обермайдерих | ||
| Унтермайдерих | ||
| Хомберг / Рурорт / Баерл | 40.794 | Алт-Хомберг |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Рухорт | ||
| Райнхаузен (Rheinhausen) | 77.893 | Бергхайм (Бергхайм) |
| Хохеммерих | ||
| Фримерсхайм | ||
| Райнхаузен-Мите | ||
| Румелн-Калденхаузен (Румелн-Калденхаузен) | ||
| Дуисбург-Мите | 110.931 | Алтщат (Altstadt) |
| Делвиертел (Dellviertel) | ||
| Дюсерн (Дюсерн) | ||
| Хохфелд (Хохфелд) | ||
| Каслерфелд (Каслерфелд) | ||
| Нойдорф-Норд | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Нойенкамп (Нойенкамп) | ||
| Уанхаймерорт (Уанхаймерорт) | ||
| Duisburg-Süd (Дуисбург-Süd) | 73.118 | Бисингхайм |
| Бухолц | ||
| Гросенбаум (Гросенбаум) | ||
| Хъкинген (Хукинген) | ||
| Хютенхайм (Хютенхайм) | ||
| Мюнделхайм | ||
| (включва Ehingen, Rheinheim, Serm и Holtum) | ||
| (Мюнделхайм, който включва Ехинген, Райнхайм, Серм и Холтум) | ||
| Рам (Рам) | ||
| Ungelsheim | ||
| Ванхайм-Ангерхаузен | ||
| Wedau |
Инфраструктура, културни и развлекателни институции
С откриването на Gesamthochschule University през 1972 г. градът е признат за научен и високотехнологичен център. От 2005 г. в кампуса работи Училището по мениджмънт с акцент върху правенето на бизнес.
В града има и други образователни институции - Държавният университет за приложни науки и Университетът по изкуствата Folkwang. Сред водещите изследователски институти в Дуисбург са институтите по микроелектронни схеми на дружеството Фраунхофер, речно корабостроене и заваряване.
Що се отнася до развлечения и отдих, популярните зелени площи са Старият градски парк, Норд Ландшафтен парк и И. Кант, парк за отдих в Хамбърн.
Любителите на спорта се интересуват от Спортната академия (една от най-големите в Европа), стадиона за лека атлетика и футбол, спортен парк Ведау с леден дворец. В масива Duigburg Forest се намира най-големият зоопарк в Рур с китайска градина, аквариум, разсадник за отглеждане на китове и делфинариум (над 1 милион посетители годишно).
В града има няколко големи музея, Операта и други театри.
Икономика и индустрия
Вътрешното речно пристанище на Дуисбург оформя икономиката на града и местната металургична индустрия. Почти една трета от произвеждания чугун в Германия идва от 8 доменни пещи в Дуйбург. Традиционното производство на стомана и металообработване в града все повече се фокусира върху високотехнологични продукти. Поради тази структурна промяна (криза на стоманата), която продължава от 70-те години на миналия век, Дуисбург страда от високи нива на безработица. Като цяло градът заема едно от първите места в Северен Рейн-Вестфалия по концентрация на чуждестранни работници и служители и по безработица (само 14,9% от икономически активното население).
Дуйсбург изпълнява функциите на най-западното германско морско пристанище (пристигат около 2000 кораба река-море, обработват се около 2 милиона тона товари). На базата на местното пристанище функционира зоната за свободна търговия Рейн-Рур-Хафен Дуйсбург.
Дуйсбург е вторият най-важен железопътен възел в Германия след Франкфурт на Майн: тук се събират 6 железопътни линии. В началото на XXI век Duyburg влезе в петте най-големи железопътни възли в ЕС по отношение на товарооборота.
Освен това е и основен пътен възел (областни и местни пътища, 5 магистрали). И накрая, Дуисбург е от голямо значение в комбинирания транспорт на стоки, включително транспорта на контейнери.
От началото на XXI век Дуисбург е център за провеждане на международни конференции, научни, технически и индустриални асоциации на Германия и страните от ЕС, конгреси и срещи на спортни, политически, обществени конгреси и срещи, индустриални изложения.
Секторът на услугите в Дуисбург също е доста развит – в него работят около 70% от всички служители, като основна роля в развитието му играят секторът на логистиката, комуникациите и транспорта. Градът е глобален логистичен център, един от най-големите в Европа.
Градът има добре развита сфера на бизнес, информация, застраховане, банково и финансово обслужване. Най-големите работодатели в града са:
- Hitachi Power Europe е корпорация за електронно и електроинженерство;
- Klöckner & Co AG - търговия на едро и международна търговия с метални изделия и черни метали.
Дуйсбург е най-големият регион на черната и цветната металургия и речното корабостроене, машиностроенето и инструментостроенето, радиоелектронната промишленост, производството на електрическо оборудване, химическата промишленост. Освен това в града има пивоварна, тютюнева и мелнична, шивашка и печатарска промишленост, добиват се въглища, работят нефтохимически и нефтопреработващи предприятия.
Пазар на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти в Дуисбург е разтърсван от години от множество проекти за извеждане от експлоатация. Жилищните квартали, обикновено организирани във високи сгради, бяха съборени в голям брой, а тези, които са останали, днес се използват за търговски цели.
Следователно съществуващото жилище е практически без дефекти по отношение на конструкцията, което увеличава стойността му.По принцип пазарът на недвижими имоти в Дуисбург е по-широк в ниските ценови сегменти и се предлагат много малко луксозни имоти. Но все още се намират удобни къщи и апартаменти, обикновено близо до Рейн.
Поради относително високия процент на безработица и постоянния спад на населението, пазарът на недвижими имоти в Дуисбург е в спокойно състояние от много години. Това обаче не означава, че градската администрация не се бори с проблемите, които изобилстват тук. Много сгради се нуждаят от ремонт, в някои райони е трудно да не се забелязват инфраструктурни недостатъци.
Днес преструктурирането в Дуисбург набира скорост, особено в северната му част, близо до Брукхаузен и Маркслох – тук вече над 100 празни жилищни сгради са закупени и разрушени от властите.
Целта на градоустройството в близко бъдеще е по-нататъшното развитие на Landschaftspark Duisburg-Nord до Grüngürtel. Зони за преобразуване извън проекта се развиват в целия метрополис на Рейн и се превръщат главно в зелени площи.
Противно на общоприетото схващане, някогашното задимено пристанище се доближава до природата, въпреки факта, че блоковата структура на селищата на бившите работнически квартали се подобрява само частично. В същото време сегашното предлагане на жилища бележи увеличение на стойността си в много райони на града. В индустриалните зони се очаква предлагането на жилищни и търговски имоти да намалее, тъй като настоящата тенденция е към създаване на естествени, открити, близки до природата селища.
Характеристики на жилищните и търговски имоти по райони
Ако говорим за Дуисбург като цяло, при закупуване на жилищни и търговски недвижими имоти инвеститорът трябва да се съсредоточи предимно върху следните групи от населението:
- мигранти, особено мюсюлмани от Турция (Дуисбург има най-голямата мюсюлманска общност, като в някои райони делът на чужденците достига 30%, а в Брукхаузен 80% от жителите са имигранти);
- работници от промишлени предприятия (главно те живеят в града);
- възрастни хора (средната възраст на жителите на Дуисбург е 47 години, а в района на Унгелсхайм - 50 години);
- студенти (въпреки че местните университети практически не привличат студенти от чужбина и от други германски градове, тук все още има много студенти).
Таблицата ще ви помогне да получите представа кои райони на Дуисбург най-често се избират за постоянно пребиваване от представители на определени слоеве от населението:
| окръг | Основни характеристики | Привлекателност за представители на определени слоеве от населението |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Алденраде | Тиха и спокойна местност в провинцията, отделена от съседните райони със зелен пояс. Модерните еднофамилни и двойни къщи с добре поддържани градини създават хармонична цялостна картина. Магазини, ресторанти, седмичен пазар, 3 детски градини, основни и средни училища, природен резерват. Има индустриална зона. Добри транспортни връзки. | Самотни хора, семейства с деца, промишлени работници. Средната възраст на жителите е 45 години. |
| Алт-Уолсум | Нови жилищни сгради, жилищни сгради. Има достатъчно магазини, няма седмичен пазар. Транспортните връзки са добри, но отнема 1 час, за да стигнете до центъра с автобус. | Самотни хора, промишлени работници. Средната възраст на жителите е 40 години. |
| Фарн | Предимно многофункционални жилищни сгради и терасовидни къщи. Няколко магазина, пекарна, месарница, 3 детски градини, основно, средно и специализирано училище. Запазена зона за отдих. Отнема около 30 минути, за да стигнете до центъра, транспортните връзки са добри. Животът е приличен и евтин. | Самотни хора, двойки без деца. Делът на чужденците е с 25% по-висок, отколкото в други региони. |
| Overbruch | Рустик характер. Основно сглобяеми сгради и жилищни селища, еднофамилни къщи. Супермаркет, пекарна, месарница, без седмичен пазар. Отнема много време, за да стигнете до центъра. | Самотни хора. Средната възраст на жителите е 44 години. |
| Vierlinden | Районът е близо до Оберхаузен и Динслакен. Терасирани къщи в нови жилищни комплекси, стари еднофамилни къщи, жилищни сгради. Добри транспортни връзки, бърз достъп до центъра. 4 детски градини, супермаркет, дискаунтър, пекарна, седмичен пазар, отдих в защитена зона, спортни площадки, хиподрум. | Млади бездетни двойки, семейства с деца, активни хора. |
| Вехофен | Рустик идилична атмосфера. В покрайнините на квартала са построени нови жилищни сгради с градини. 5 детски градини, без училища. Добри транспортни връзки, отнема един час да стигнете до центъра. Малки магазини, супермаркет, седмичен пазар, спортни площадки. | Самотни хора, двойки без деца. |
| Хамборн | ||
| Алт-Хамборн | Районът се характеризира със смесица от стари и нови жилищни сгради. Живеят представители на различни националности. Седмичен пазар, магазини, търговска улица, кафенета, детски градини, основни и средни училища. Ботаническа градина. Спортен парк, кабаре, наблюдателна кула. | Семейства със средни доходи с деца. 25% от чужденците. |
| Марксло | Районът е индустриален. Прости къщи и апартаменти, частично в лошо състояние. Нисък наем, добри транспортни връзки. 8 детски градини, банки, лекарски кабинети, магазини, голям пазар за домакински уреди, много модерни сватбени магазини, мюсюлманска джамия. | Семейства с ниски доходи, самотни хора. Чужденците са с 36% повече, отколкото в други области. |
| Ноймюл | Характеризира се с разнородни структури, вариращи от атрактивни еднофамилни къщи до големи сглобяеми сгради. Индустриален парк, няколко малки магазина, супермаркети, дискотека, ресторант, седмичен пазар, католическа болница. Транспортните връзки са добри. | Самотни хора. Средната възраст на жителите е 43 години. |
| Обермарксло | Предимно социални жилища. Тук можете да си купите добра къща за малко пари, но атмосферата е неприятна, социалните проблеми не са решени и има много безработни. Транспортните връзки са добри, стигането до центъра отнема 40 минути. | Семейства с ниски доходи. Има много чужденци, особено турци. |
| Рьотгерсбах | Районът се характеризира с еднофамилни къщи, старинни имения, патрициански къщи. Жилищните сгради са рядкост. 5 детски градини, дискаунтъри, няма пазар, няма училища. Парк, голф клуб, сауна, басейни, отдих на открито. Добри транспортни връзки, но отнема 1 час, за да стигнете до центъра. Наемът е висок. | Семейства с деца в предучилищна възраст, пенсионери. |
| Майдерих / Беек | ||
| Beeck | Средна площ със сиви жилищни зони, стари сгради, нуждаещи се от ремонт. Красиви нови жилища могат да бъдат намерени в тихи странични улички. Наемът е сравнително нисък. 5 детски градини, закрит басейн, библиотека, няколко магазина, търговска зона. Добри транспортни връзки, 30 минути до центъра. | Семейства с ниски доходи. 22% са чужденци. |
| Бекерверт | Тих район, дори в центъра. 3 детски градини, основно училище, дискаунтъри, пазар, дискотека, спортни площадки. Добри транспортни връзки, има задръствания, до центъра - 30 минути. | Самотни хора. 13% са чужденци. |
| Брукхаузен | Районът се намира между огромните и видими сгради на стоманодобивната фабрика. Социална зона в неравностойно положение с висок процент на престъпност. Сградите са в лошо състояние, безработицата е над 30%, наемите са ниски. | Повече от 80% от жителите са имигранти, делът на чужденците в района е 60%. |
| Лаар | Малък идиличен район на Рейн. Няколко реда жилищни сгради, жилищни сгради. Институт по технология на приложните материали към университета в Дуисбург-Есен. Няколко детски градини, основни и средни училища, спортни центрове. Добри транспортни връзки, до центъра - по-малко от 30 минути. | Семейства с деца, пенсионери. Делът на чужденците е 25%. |
| Мителмайдерих | Една от централните зони с красиви стари сгради, съчетани с функционални високи сгради. 7 детски градини, 3 основни училища, средни училища. Търговска улица, аптеки, магазини. | Семейства с деца |
| Обермайдерих | Разнообразие от жилищни възможности - красиви стари еднофамилни къщи, прости жилищни сгради, функционални високи сгради. Районът се пресича от няколко главни пътя. На северозапад - ландшафтен парк, на североизток - търговски център, на запад - голяма търговска и индустриална зона. | Млади двойки |
| Унтермайдерих | Районът се характеризира с еднофамилни къщи, жилищни сгради със и без градина, понякога терасовидни къщи. Търговска улица, магазини, търговци на дребно, дискаунтъри, супермаркети, седмичен пазар, 3 детски градини, основни училища, дискотека. Добри транспортни връзки, нисък наем. | Млади двойки, семейства с малки деца. |
| Homberg / Ruhrrort / Baerl | ||
| Алт-Хомберг | Къщи със запазени фасади в стил Ар Нуво, нови сгради в района на кметството. Магазини, супермаркети, седмичен пазар, ресторанти, кръчми, дискаунтъри. Промишлени и химически заводи. Детски градини, основни и средни училища, гимназия. Добри транспортни връзки, отнема 30 минути да стигнете до центъра. Спортни площадки. | Самотни хора, работници във фабрики. |
| Baerl | Прекрасен район с природен резерват и зона за отдих. Основно еднофамилни къщи, селски сгради и няколко жилищни сгради. 2 детски градини, основно училище. | Семейства с деца, пенсионери. |
| Hochheide | Функционалните апартаменти и жилищни сгради се смесват с еднофамилни къщи. 6 детски градини, основни училища, супермаркети, дискаунтъри, седмичен пазар. | Социално уязвими граждани. В семейни къщи близо до Рейн има семейства с деца. Пестеливи хора. |
| Рухорт | Приятен район за престой. Плътно развитие. Еднофамилни къщи, рядко градски къщи. Много заведения за обществено хранене, отлични транспортни връзки, 3 детски градини, основни, средни и общообразователни училища, супермаркети, банки, дисконтни магазини. | Семейства с деца, пенсионери. Средната възраст на жителите е 44 години. |
| Райнхаузен | ||
| Бергхайм | Зелена площ в провинцията. Еднофамилни къщи, нови сгради. Добри транспортни връзки, до центъра - 15 минути. 6 детски градини, основни училища, магазини, лекарски кабинети, аптеки, ресторант, зона за отдих с барбекю и съоръжения за водни спортове. | Млади семейства |
| Хохеммерих | Голяма площ. Седмичен пазар, супермаркети, дискаунтъри, търговци на дребно. Добри транспортни съоръжения. Спортни съоръжения, водни площи, градина с пирен, сцена, кафенета, мини голф игрище, детски площадки. | 25% от чужденците. Хора със скромни доходи, самотни хора. |
| Фримерсхайм | Селският район се характеризира със стари еднофамилни къщи, стандартни многофамилни къщи. 6 детски градини, общообразователни и средни училища, магазини, супермаркети. | Семейства с малки деца, пенсионери. |
| Райнхаузен-Мите | Прости къщи, стари сгради заедно с функционални високи сгради. Търговска улица, седмичен пазар, 4 детски градини, спортни площадки, водни площи, градина-вереск, кафе-бар, голф игрище. Добри транспортни връзки, бърз достъп до центъра и съседните райони. | Самотни хора. Средната възраст на жителите е 47 години. |
| Румелн-Калденхаузен | Район в провинцията. 5 детски градини, 3 основни училища, средно училище, 2 средни съвременни училища, специализирано училище за умствено изостанали. Седмичен пазар, изобилие от магазини, зона за отдих, водни спортове, спортни клубове. До центъра с автобус 50 минути. Има собствена жп гара. | Семейства с деца, пенсионери. Средната възраст на жителите е 45 години. |
| Дуисбург-Мите | ||
| Алтщат | Модерен район. Много стари сгради с красиви фасади и функционални нови сгради. Апартаменти от всякакъв тип и размери. Вътрешно пристанище. Седмични пазари, много магазини, търговски центрове, централен театър, ресторанти, търговци на дребно, високотехнологични казина, кафенета, барове, музеи. Малко зеленина. | Млади двойки, самотни хора. Делът на чужденците е 15%. Средната възраст на жителите е 44 години. |
| Делвиертел | Популярна зона. Предимно нови сгради. Няколко детски градини, основни училища, общообразователни училища, средни училища. Кабаре театър, културен център, кафенета, кръчми, детски площадки. | Млади семейства, бездетни млади двойки. |
| Дуйсерн | Има много стари сгради, алеи и зелени дворове. Градска гора. Много жилищни вили и частни вили с добре поддържани градини. Няколко детски градини, 2 основни училища, университет в Дуисбург-Есен, 2 ботанически градини, зоопарк, делфинариум. Добри транспортни връзки, до центъра може да се стигне за няколко минути, до Дюселдорф за час. | Студенти, семейства с деца, пенсионери. Средната възраст на жителите е 46 години. Населението непрекъснато намалява. |
| Хохфелд | Прости къщи и апартаменти. Много турски кафенета и магазини. Седмичен пазар, много търговски обекти, 2 парка, дискотеки, ресторант, кръчма. Ниски наемни цени. | Мигранти, самотни хора, студенти, семейства с ниски доходи. Делът на чужденците е 37%. |
| Каслерфелд | Стандартни сгради, стари къщи и функционални нови сгради. Можете да си купите евтина къща точно на главния път или в тиха странична улица. 3 детски градини, дискотеки, супермаркети. Добри транспортни връзки, до центъра - 10-15 минути. | Млади хора с ниски изисквания. Хората с ниски доходи, които не желаят да се откажат от предимствата на центъра на града. |
| Нойдорф-Норд | Популярен район в близост до градската гора и най-големия спортен парк в Германия. Много варианти за жилища. Има кампус на университета в Дуисбург-Есен. Отлична инфраструктура, добре развити транспортни връзки. | Студенти, пенсионери. Средната възраст на жителите е 45 години. |
| Neudorf-Süd | Зелена зона, граничеща със спортния парк Wedau и градската гора. Предимно терасовидни къщи и добре запазени стари сгради, както и функционални жилищни сгради, нови постройки и хубави еднофамилни къщи. Зона за отдих. Близостта на центъра. | Млади двойки, семейства с деца, пенсионери. |
| Нойенкамп | На север областта е заета от индустриална зона, селището е на юг. Районът е достатъчно зелен. доминират малки частни къщи, еднофамилни сгради, жилищни сгради с изглед към провинцията. 2 детски градини, основно училище, няколко магазина за ежедневни нужди, заведения, малък закрит басейн. | Бездетни двойки, самотни хора, промишлени работници. |
| Ванхаймерорт | Много жилищни зони, магистрала, търговски и развлекателни зони. Много самостоятелни къщи с градини, жилищни сгради. Спортен парк, горска местност, 6 езера, голямо горско гробище. Пазар, много магазини, супермаркети, дискаунтъри, 6 детски градини, 3 основни училища, средни училища. Отлични транспортни връзки - можете бързо да стигнете до центъра, Дюселдорф и Дортмунд. | Семейства с деца, млади двойки, пенсионери. |
| Дуисбург-Юж | ||
| Бисингхайм | Популярен район в тиха гориста местност. Близост до центъра и няколко зони за отдих. Детска градина, спортен парк, седмичен пазар, езеро. Можете бързо да стигнете до университета в района на Нойдорф-Норд. | Студенти, семейства с деца в предучилищна възраст, пенсионери. |
| Бухолц | Тих жилищен район. Детски градини, основни и средни училища. Седмичен пазар, парк за отдих. Отлична комбинация от природа и градска инфраструктура. | Богати семейства и двойки. |
| Гросенбаум | Приятен район с преобладаване на еднофамилни къщи и жилища с градина. Има терасовидни и сглобяеми къщи. Езера, гора за разходка, много магазини и кафенета. Детски градини, 2 основни училища, общообразователно училище, Университет за приложни науки Северен Рейн-Вестфалия. Добри транспортни връзки, до центъра - 10 минути. | Студенти, семейства с деца, млади двойки. |
| Хъкинген | Популярно място за живеене поради много зелени площи, развита инфраструктура и отлични транспортни връзки. Има нови застроени зони с едно- и двуквартирни сгради. Тук се намира развойният център на Infineon Technologies AG, като се очаква създаването на нови високотехнологични компании. Търговски център, Св. Анна, 3 детски градини, основно училище, гурме италиански ресторант, хотел, голф игрище, много дейности на открито. | Семейства с деца, предприемачи, служители на технологичния център, пенсионери. Средната възраст на жителите е 45 години. |
| Хютенхайм | Районът граничи на запад с река Рейн и промишлени предприятия. Християнските църкви са превърнати в търговски център и старчески дом, има 2 мюсюлмански джамии и ще бъде построена още една. Доминират семплите къщи. Наемът е нисък. Достатъчни са 3 детски градини, магазини. Транспортните връзки са приемливи, до центъра 30 минути. | Хора с бюджет, които нямат нищо против да живеят с чужденци. 28% са чужденци. |
| Мюнделхайм (включва Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Тих и спокоен район от селски тип. Много стари и нови семейни къщи, заобиколени от ниви и ливади. Добри транспортни връзки, до летище Дюселдорф - 15 минути. Основно училище, 2 детски градини. Широки възможности за отдих на открито. | Семейства с деца в предучилищна възраст, пенсионери. |
| Рам | На изток районът е разделен от голяма горска зона. Има зона за развитие. 3 детски градини, основно училище, богати магазини и зелени площи. Удобно да стигнете до Дюселдорф. Нисък наем и в същото време близост до центъра на града. | Пенсионери, служители на предприятия с ниски доходи. 5% от чужденците. Средната възраст на жителите е 45 години. |
| Ungelsheim | Предимно тиха и зелена зона, на еднакво разстояние от центъра на града, Дюселдорф и Крефелд. Има малко самостоятелни и жилищни сгради, предимно терасовидни. В близост има зона за отдих, има много магазини. | Пенсионери. Средната възраст на жителите е 50 години. |
| Ванхайм-Ангерхаузен | Районът има зелени площи, но е заобиколен от промишлени предприятия. Функционални жилищни сгради, еднофамилни къщи, жилищни комплекси. 5 детски градини, училища за деца от всички възрасти. Седмичен пазар, магазини, дискаунтъри. Детски площадки, зона за отдих, брега на Рейн. | Семейства с деца, самотни хора. |
| Wedau | “Garden City” - районът е разположен на 6 езера и други зони за отдих и в същото време е близо до центъра. Качеството на живот е високо. Терасирани къщи, панелни жилищни комплекси, жилища и еднофамилни къщи, селски вили с големи градини. Спортен парк, няколко басейна за кану и гребане, гора, зона за отдих. 2 детски градини, основно училище, отлична инфраструктура, добри транспортни връзки. | Семейства с деца, пенсионери. Средната възраст на жителите е 48 години. |
Характеристики на търговските недвижими имоти
Всъщност, ако инвеститорът реши да закупи недвижим имот в Дуисбург, препоръчително е да се съсредоточи върху жилищни имоти. Когато има желание за инвестиране в търговски сгради, е по-добре да се съсредоточите върху райони на града, в които инфраструктурата не е твърде развита, особено на север. Но в който и район да решите да отворите институция като ресторант или кафене, трябва да вземете предвид факта, че Дуисбург е многонационален град и много мюсюлмани живеят тук. Ще има много повече посетители, ако се замислите над халал менюто и ориенталската атмосфера на кетъринга.
Туристите идват в Дуисбург, за да посетят най-голямото пристанище, музеи, зоопарк и да посетят местни фестивали. В града има хотели и няма недостиг на места, така че отварянето на хотел или хостел едва ли ще отговори на очакванията на инвеститора.
Както вече споменахме, населението на Дуисбург застарява: младите двойки рядко се местят тук, за да живеят. Според статистиката в града се падат 138,3 практикуващи лекари на 100 000 жители, докато средното за Германия е 230. Това предполага, че скоро ще има недостиг на специалисти за възрастни хора. Инвеститорът би могъл да инвестира в откриването на нова клиника, старчески домове, пансиони.
И накрая, гарантираното търсене ще се ползва от услугите на студентски общежития, бюджетни кафенета, развлекателни съоръжения за млади хора и кафенета. Но при условие, че такива предприятия се намират в непосредствена близост до университети.
Средна цена на жилищни и търговски недвижими имоти в града
На пазара на недвижими имоти в Дуисбург преобладаващият брой оферти за жилища се отнасят за апартаменти и къщи в ниския ценови сегмент. В града има много малко луксозни вили и луксозни апартаменти; повече или по-малко удобни и забележителни къщи се намират близо до Рейн и в близост до някои зони за отдих в райони, които нямат индустриални зони. Но има и много еднофамилни или двуфамилни къщи за продажба, предимно в южната част на града и на левия бряг на Рейн.
В офертата са включени и апартаменти, разположени на доста атрактивни места. Например в Румелн-Калденхаузен просторен тавански тристаен апартамент от 90 м2 ще струва около 200 000 евро, включително балкон.
В популярния жилищен район Baerl, в северната част на Дуисбург, подобни имоти не са рядкост. Тук пазарът е голям и разнообразен по отношение на разнообразието от видове имоти. Независимо дали става дума за горните или долните етажи, градината, балкона - в районите за развитие на Baerl дори и най-взискателните купувачи ще намерят това, което търсят. В същото време цените се поддържат в диапазона от 170 000 до 400 000 евро, в зависимост от площта на жилището и някои от неговите характеристики.
Но новите сгради вече са на по-добри места. За тристайни апартаменти на партерен етаж с площ от 100 м2 цените са 260 000 евро, като градината е включена в цената.
Малко на изток, в Бухолц, офертата е по-скромна: тристаен апартамент от 70 м2 се продава на цена от 60 000 евро, дори ако се намират на атрактивни места.
| окръг | Динамика на търсенето на недвижими имоти (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Алденраде | -1.9 |
| Алт-Уолсум | -3.3 |
| Фарн | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Вехофен | -6.8 |
| Хамборн | |
| Алт-Хамборн | 8.5 |
| Марксло | 0 |
| Ноймюл | 6.3 |
| Обермарксло | 0 |
| Рьотгерсбах | -2 |
| Майдерих / Беек | |
| Beeck | 0 |
| Бекерверт | 0 |
| Брукхаузен | 0 |
| Лаар | -3.9 |
| Мителмайдерих | -1.9 |
| Обермайдерих | 6.5 |
| Унтермайдерих | 2 |
| Homberg / Ruhrrort / Baerl | |
| Алт-Хомберг | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Рухорт | 0 |
| Райнхаузен | |
| Бергхайм | 3.7 |
| Хохеммерих | 0 |
| Фримерсхайм | 0 |
| Райнхаузен-Мите | 1.9 |
| Румелн-Калденхаузен | 0 |
| Дуисбург-Мите | |
| Алтщат | 5 |
| Делвиертел | -5.2 |
| Дуйсерн | 0 |
| Хохфелд | 0 |
| Каслерфелд | -1.9 |
| Нойдорф-Норд | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Нойенкамп | -7.5 |
| Ванхаймерорт | 3.7 |
| Дуисбург-Юж | |
| Бисингхайм | 0 |
| Бухолц | 6.9 |
| Гросенбаум | 1.7 |
| Хъкинген | -4.9 |
| Хютенхайм | 3.8 |
| Мюнделхайм (включва Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Рам | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Ванхайм-Ангерхаузен | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Търговските недвижими имоти в Дуисбург могат спокойно да се нарекат евтини, дори като се вземат предвид допълнителните разходи за заплащане на нотариални такси, плащане на данъци и комисионна на брокера. Следващата таблица ще Ви помогне да се запознаете с актуалните цени на най-популярните търговски сгради:
| Обект на собственост | Година на построяване | Площ, m2) | Рентабилност (%) | абсолютен доход (евро) | Цена (евро) | Добавете. разходи (нотариус, данък за покупка, комисионна за брокер) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Две жилищни сгради | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Офис сграда | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Портфолио от жилищни сгради | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Инвестиционна земя | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Цени за апартаменти с различни квадратури
Ето 2 таблици - първата ще ви помогне да получите представа за средната цена на един квадратен метър жилищна площ в Дуисбург, федерална провинция Северен Рейн-Вестфалия и в Германия като цяло, а информацията от втората таблицата ще ви помогне да разберете динамиката на цената на апартаментите за периода от 2021 до 2021 г.:
Следващата таблица съдържа данни на каква цена можете да закупите апартамент в Дуисбург, в зависимост от това кой район на града ще бъде избран:
Цени за индивидуални жилищни сгради с различни квадратури
Следните 2 таблици ще ви помогнат да оцените перспективите за закупуване на индивидуална жилищна къща в Дуйсбург: информацията от първата таблица ще ви разкаже за средната цена на къщите в Дуйсбург, Северен Рейн-Вестфалия и Германия към 2021 г., както и информацията от втората таблица ще помогне да се формира представа за промяната на парите в частни сгради от 2021 до 2021 г.:
Текущите средни цени за един квадратен метър от площта на частна къща в определени квартали на Дуисбург са отразени в таблицата по-долу:
Следната таблица показва средните пазарни цени на еднофамилни къщи в Дуисбург по градски райони:
| окръг | Цени на жилищата (евро) |
|---|---|
| Walsum | |
| Алденраде | 225.000 |
| Алт-Уолсум | 265.000 |
| Фарн | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Вехофен | 108.000 |
| Хамборн | |
| Алт-Хамборн | 189.000 |
| Марксло | 252.000 |
| Ноймюл | 193.000 |
| Обермарксло | 178.000 |
| Рьотгерсбах | 258.000 |
| Майдерих / Беек | |
| Beeck | 136.000 |
| Бекерверт | 126.000 |
| Брукхаузен | 125.000 |
| Лаар | 141.000 |
| Мителмайдерих | 180.000 |
| Обермайдерих | 211.000 |
| Унтермайдерих | 207.000 |
| Homberg / Ruhrrort / Baerl | |
| Алт-Хомберг | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Рухорт | 206.000 |
| Райнхаузен | |
| Бергхайм | 266.000 |
| Хохеммерих | 208.000 |
| Фримерсхайм | 199.000 |
| Райнхаузен-Мите | 113.000 |
| Румелн-Калденхаузен | 292.000 |
| Дуисбург-Мите | |
| Алтщат | 293.000 |
| Делвиертел | 314.000 |
| Дуйсерн | 374.000 |
| Хохфелд | 228.000 |
| Нойдорф-Норд | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Нойенкамп | 193.000 |
| Ванхаймерорт | 187.000 |
| Дуисбург-Юж | |
| Бисингхайм | 297.000 |
| Бухолц | 282.000 |
| Гросенбаум | 441.000 |
| Хъкинген | 530.000 |
| Хютенхайм | 242.000 |
| Мюнделхайм | 295.000 |
| (включва Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Рам | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Ванхайм-Ангерхаузен | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
По-долу са актуалните цени за 1 м2 етажна собственост в кварталите на Дуисбург, в които се продават в момента:
| окръг | Цени на етажната собственост (евро/м2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Алденраде | 1000 |
| Алт-Уолсум | 1.450 |
| Фарн | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Вехофен | 1.400 |
| Хамборн | |
| Алт-Хамборн | 700 |
| Марксло | 650 |
| Ноймюл | 950 |
| Обермарксло | 700 |
| Рьотгерсбах | 1.15 |
| Майдерих / Беек | |
| Beeck | 600 |
| Брукхаузен | 450 |
| Лаар | 650 |
| Мителмайдерих | 800 |
| Обермайдерих | 700 |
| Унтермайдерих | 700 |
| Homberg / Ruhrrort / Baerl | |
| Алт-Хомберг | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Рухорт | 1.200 |
| Райнхаузен | |
| Бергхайм | 1.100 |
| Хохеммерих | 650 |
| Фримерсхайм | 1000 |
| Румелн-Калденхаузен | 1.600 |
| Дуисбург-Мите | |
| Алтщат | 1.300 |
| Делвиертел | 1.100 |
| Дуйсерн | 1.500 |
| Хохфелд | 550 |
| Каслерфелд | 850 |
| Нойдорф-Норд | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Нойенкамп | 1000 |
| Ванхаймерорт | 800 |
| Дуисбург-Юж | |
| Бисингхайм | 950 |
| Бухолц | 1.200 |
| Гросенбаум | 1.500 |
| Хъкинген | 1.300 |
| Хютенхайм | 800 |
| Мюнделхайм (включва Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Рам | 1.900 |
| Ванхайм-Ангерхаузен | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Наемни цени на жилищни и търговски имоти по области
Високата безработица, застаряването на населението, намаляващото население, голяма част от социалните жилища за семейства с ниски доходи и мигранти - тези обстоятелства не се отразиха по най-добрия начин на местния пазар на недвижими имоти. Наемните цени намаляват от дълго време и днес можете да наемете апартамент доста евтино дори на атрактивни места в Дуисбург.
Ще бъде неизгодно да се наема жилище за последващо преотдаване: на пазара има достатъчно оферти, властите дори се отърват от празни жилищни сгради.
Що се отнася до отдаването под наем на търговски недвижими имоти, цените на наемодателите също могат да бъдат определени като скромни. Но да се опитвате да печелите пари от пренаемане не си струва - много заведения са затворени поради липса на посетители, за да достигнат нивото на самодостатъчност. Просто казано, предприемачите могат лесно да намерят подходящи помещения, без да плащат повече на собственика.
Актуалните наемни цени за някои видове търговски недвижими имоти се съдържат в таблицата по-долу:
| Търговски имот | Площ, m2) | Цена за 1 m 2 (евро) | Обща цена (евро) |
|---|---|---|---|
| Офис сграда | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Офис пространство | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Логистичен склад | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Търговска площ на 1-ви етаж на сградата | 160 | 4.50 | 720 |
| Кафене с маси на улицата | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Бар | 140 | 5.72 | 800 |
| Ресторант | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Мини хотел | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Земя (комуникации) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Склад за вино с точна продажба | 240 | 4.38 | 1.050 |
Цени за наем на апартаменти с различни квадратури
Търсенето на жилища под наем в Дуисбург е сравнимо със средното за Федерална република Германия - от датата на публикуване на съобщението за наемане на апартамент до подписването на договор с наемател, тук отнема средно 14 дни. За сравнение, в Берлин желаещите да наемат апартамент се търсят за 10 дни, а във Фрайбург - за 6 дни.
Жителите на Дуисбург харчат средно 14,1% от месечните си доходи за наемане на апартамент, ако не вземем предвид разходите за комунални услуги и други разходи за поддържане на жилище. За заплащане на услуги по извозване на битови отпадъци, топла и студена вода, климатизация, парно и ток, жителите заделят допълнително около 170 евро на месец.
Обърнете внимание на таблиците по-долу. Първата съдържа информация за средната наемна стойност на апартаментите в Дуйсбург (за сравнение посочихме и средните цени за федерална провинция Северен Рейн-Вестфалия и Германия), а втората таблица отразява информация за промяната в цената на наема апартаменти за 2011-2017 г.:
Таблицата по-долу предоставя информация за средната цена на наемане на апартаменти в някои райони на Дуисбург:
Цени за наем на частни къщи
Средните наемни цени на частни жилищни сгради от 100 m2, 150 m2 и 200 m2 в Дуйсбург, Северен Рейн-Вестфалия и Федерална република Германия са показани в първата таблица по-долу. А втората таблица отразява динамиката на цените за отдаване под наем на къщи за 2011-2017 г.:
Заключение
В момента Дуисбург има голямо предлагане на самостоятелни къщи. Високите нива на безработица намаляват стойността на имотите в по-ниските ценови сегменти в продължение на много години. Наличните в момента жилища в много райони, особено на север от пристанището, скоро ще бъдат съборени и модернизирани - ще бъдат оборудвани нови паркоместа, планира се перспективен бизнес, властите отчитат и подобряване на обществените пространства.
В южната част на Дуисбург, в Райнхаузен, градската структура е по-скоро като село. модерните еднофамилни къщи са навсякъде, но тук-там се появяват контрастни терасовидни жилищни комплекси от следвоенния период, които се нуждаят от ремонт.
И в най-северната част на града, в Baerle и Walsum, подобна градска структура присъства в близост до зони за отдих и обществени места.
Като цяло се наблюдава тенденция към намаляване на броя на големите жилищни райони в Дуисбург, което би трябвало да допринесе за повишаване на жизнения стандарт, преди всичко поради активното озеленяване на улиците и добре развитата инфраструктура.
Потенциалните купувачи трябва да обмислят варианти за недвижими имоти, които имат дългосрочна перспектива и внимателно да оценят района - необходимо е да се разбере кое местоположение и имоти на жилището ще продължат да показват добра възвръщаемост и да осигуряват добър живот на наемателите.
И така, по време на анализа на инвестиционната привлекателност на жилищни и търговски имоти в Дуисбург бяха открити следните негативни фактори:
- Постоянно намаляващото население на града. Средната възраст на жителите на Дуисбург е 40-45 години, а в някои райони - 50 години.
- Слабо развита инфраструктура в определени райони на града.
- Нисък стандарт на живот на местното население.
- Изключително висок процент на безработица.
- Ниска платежоспособност на населението.
- Малък брой зелени площи, развалени от индустриални обекти, видими отвсякъде.
Положителните моменти в полза на закупуването на имот в Дуисбург са:
- Постоянната работа на властите за подобряване на качеството на живот на населението, активно изграждане на устройствени зони, озеленяване на улици, изграждане на звукови бариери между фабрики и жилищни комплекси и увеличаване на броя на паркоместа и зони за отдих.
- Наличието на университет, клиника.
- Разработени транспортни връзки, близост до Дюселдорф.
- Наличието на много действащи промишлени предприятия, обслужващи компании, фабрики, високотехнологични индустрии. Икономиката на града може да се нарече стабилна благодарение на местното речно и морско пристанище.
- Ниски наемни цени, ниска цена на апартаменти и къщи - текущите цени на недвижимите имоти в Дуисбург позволяват на начинаещите инвеститори с малък капитал да купуват обекти.
Нека припомним и основните показатели, от които трябва да се ръководите при оценката на пазара на недвижими имоти в града:
| Средна наемна цена | 5,30 евро/м2 |
| Средна стойност на дома | 243 000 евро |
| Средна цена на етажна собственост | 1050 евро/м2 |
| Средна цена на 1 м 2 от площта на апартамент (30 м 2) | 1389 евро |
| Динамика на цените на недвижимите имоти в сравнение с предходната година (2017 г.) | 0.019 |
