В днешния нестабилен свят недвижимите имоти са един от най-успешните инвестиционни обекти. И една от най-добрите страни за такава сделка е Испания. Наистина, днес е трудно да се намери друга държава, където най-красивата природа и богатото културно наследство биха били толкова хармонично съчетани с развита инфраструктура и икономика. Идеалният вариант е да закупите имот в Испания до морето. Помислете какво трябва да знае купувачът и основните характеристики, типични за сделката за покупко-продажба в тази пиренейска страна.
Малко информация за пазара на жилищни имоти в Испания
Кризата, която се случи през 2008–2021 г. в този сегмент на испанския пазар, вече е забравена. Днес местните му жители се завърнаха в потока от инвеститори. Ръстът на общия брой транзакции започна още през 2021 г. Тогава беше 4%.
През следващата година - 2021 г. - стойността на този показател спря на отметката от плюс 11%. След 12 месеца той достигна стойност от 14%.
След това темпът на растеж се забави. През 2021 г. той е бил 14,6%. Статистиката за 2021 г. ще бъде по-скромна. Повечето инвеститори взеха почивка заради каталунския референдум за отделяне от Испания. Но няма съмнение за плюса за годината.
Според информация, публикувана от Националния статистически институт на Испания, през първото тримесечие на 2021 г. са продадени 134 705 имота, 16,7% от които са придобити от чужденци.
Най-често британците търсят жилище в Испания. Но напоследък французите, белгийците и скандинавците започнаха да се състезават сериозно с тях. Що се отнася до нашите сънародници инвеститори в недвижими имоти в чужбина, тази година повечето от тях закупиха имоти в Испания.
Основните брегове на испанското кралство
Имотите, разположени на едно от следните крайбрежия, са най-търсени сред купувачите:
- Коста Дорада (златен бряг - руски) е бреговата линия на Балеарско море, простираща се на 200 км от север на юг от град Виланова и ла Гелтру до Алканар. Той е доминиран от нежни и дълги пясъчни плажове. Най-търсените в този регион са недвижимите имоти за отдих и туризъм.
- Коста Брава (насипан, скалист, див бряг - руски) - северното крайбрежие на провинция Каталуния, което се простира от град Бланес до границата с Франция. Цените на жилищата в този регион са доста високи, тъй като икономиката му е една от най-развитите в Испания.
- Коста дел Сол (бряг на слънцето - руски) - южната част на средиземноморското крайбрежие, която се простира от Гибралтарския проток до град Малага. Местният град Марбея е дом на най-престижните недвижими имоти в Испания.
- Коста Бланка - на руски "белият бряг". Това е средиземноморската ивица на провинция Аликанте. Именно тук се срещат най-достъпните оферти за недвижими имоти по цялото средиземноморско крайбрежие.
Къде и как най-добре да търсите оферти
За да намерят най-добрия вариант за закупуване на недвижими имоти на испанското крайбрежие, руснаците могат да използват възможностите на Интернет. Освен това необходимата информация се публикува не само в интернет ресурсите на агенциите за недвижими имоти, но и на уеб портали с реклами от физически лица и професионални агенти.
Нека ги изброим накратко.
- Milanuncios и Vibbo (бивш segundamano) са аналози на домашния ръкопашен. Тук се публикуват обяви за продажба на голямо разнообразие от обекти, включително недвижими имоти.
- Habitaclia е популярен сайт, особено в Каталуния, но показва информация за всички региони. В момента базата му надхвърля 300 000 обекта.
- Fotocasa - днес чрез този интернет ресурс повече от 1,2 милиона обекта на недвижими имоти се предлагат за продажба в цяла Испания. Всеки ден неговата база данни се допълва с около 8 хиляди нови реклами.
- Idealista - всеки ден тук се публикуват около 10 хиляди нови обяви. Като цяло базата данни на този уеб портал съдържа повече от 1,3 милиона обекта в цялата страна.
Каква е процедурата за закупуване на недвижим имот в Испания?
Продължителността на покупката на частна къща или апартамент в нова сграда е приблизително 3 месеца. Тази процедура включва следните стъпки:
- откриване на сметка в испанска банка;
- получаване на NIE идентификационен номер. Той е аналогичен на вътрешния TIN;
- избор на обект;
- подписване на предварителен договор за покупко-продажба. Информация за това кой продава избраното жилище е поставена в обявата. Използвайки тази информация, трябва да се свържете със собственика на продавания имот и да подпишете с него такъв договор. След това купувачът заплаща депозит по сметката на продавача - около 10% от стойността на обекта;
- кандидатстване за ипотечен кредит (ако е необходимо);
- подписване на окончателния договор в присъствието на нотариус;
- купувачът превежда останалата сума на продавача;
- регистрация на недвижими имоти в registro de propriedad - имотния регистър.
Тази тема е разгледана по-подробно в статията "Покупка на имот в Испания".
Списък с документи
За да открие сметка в испанска банка, руснак ще трябва:
- международен паспорт;
- отчет за доходите на физическите лица (максимум за 2 календарни години). В Руската федерация това е 2-данък върху доходите на физическите лица;
- удостоверение от текущото място на работа с посочване на името, длъжността и заплатата.
Гражданин, който не работи официално никъде, трябва по всякакъв начин да потвърди законността на произхода на средствата: да предостави договор за продажба на гараж, кола, недвижим имот и др.
За да получите NIE, ви трябват следните документи:
- международен паспорт;
- попълнен въпросник, в който се посочват лични данни;
- 2 цветни снимки 3 × 4 см;
- резервация или копие на билети за обратния полет от Испания;
- предварителен договор за резервация на недвижим имот в тази страна;
- банково извлечение, потвърждаващо факта, че купувачът разполага със средства в размера, необходим за сделката (най-малко 30% от договорната стойност на придобития имот);
Между другото, закупуването на жилищна площ ви позволява да получите разрешение за пребиваване в Испания. Но това е тема на друга статия.
Нивото на цените на имотите в Испания на брега
Жилищата край морето в Испания са различни - бунгала, таунхауси, вили, къщи, студия и апартаменти. Цената се влияе от следните фактори: близост до плажа, вид на имота, година на построяване и провинция. Нека разгледаме по-отблизо ситуацията по региони.
- Можете да си купите евтин имот край морето в Испания на Коста Бланка. Исторически, жилищата в този регион, независимо от вида, струват малко по-малко от средната стойност на тази характеристика в страната. Цените за апартаменти и студия с изглед към морето тук са около 40-50 хиляди евро.
- Обектите на Коста Брава ще бъдат по-скъпи. Тук цената на недвижимия имот е не по-малко от 150 000 евро. За да получите правото да кандидатствате за виза за инвеститор (това е много по-важно от разрешението за пребиваване), трябва да извършите сделка за покупко-продажба на обект на стойност най-малко 500 000 евро.
- В района на Коста Дорада цената на 1 жилищен квадратен метър достига почти 1500 евро. Въпреки това, ако сравните с Коста Брава, можете да закупите недвижим имот тук на по-достъпна цена. И така, за 130 000 евро в град Салоу можете да намерите много добър вариант за апартамент. Предлагат и апартаменти за закупуване. Например този тип жилища с 2 спални и достъп до тераса от 70 кв. м в средата на IV тримесечие на 2021 г. може да бъде закупен за 89 000 евро.
- Сега няколко думи за недвижимите имоти на Коста дел Сол. Всъщност той е разделен на две категории: с висока цена за жилище и неговата условно средна цена. По подразбиране първият тип включва обекти, разположени на така наречената Златна миля.Тук шикозните 3-стайни апартаменти струват не по-малко от 780 000 евро. Офертите за жилища в средната ценова категория са много малко. Продавачите в курортния град Естелона демонстрират относителна лоялност към клиентите. В жилищен комплекс, разположен на кратко разстояние от морето с общ басейн, можете да закупите малък апартамент за „само” 98 000 евро.
Стойността на испанския регионален пазар на жилища се определя не само от характеристиките на разходите на нови или вторични недвижими имоти. Ако разгледаме обективно всички престижни курорти на страната, по стандарт на живот и качество на обслужване, никой друг регион не може да се конкурира с Коста дел Сол.
Разходи за покупка и данъци върху имуществото
Цената на тази процедура варира от 6-11% от цената на обекта. Списъкът с разходите изглежда така:
- ако жилището е закупено на първичния пазар, се плащат данъци:
- гербов налог (IAJD, AJD) - от 0,5 до 1,5%;
- IVT (испанска версия на руския ДДС) - 10%;
- когато обектът на покупка е вторично жилище, се заплаща ITP - фискален данък при прехвърляне на недвижим имот в размер на 6-10%;
- заявка за Nota Simple (статус на обекта) - € 9 плюс превод. Този документ съдържа информация за настоящия собственик на недвижим имот, за съществуващи задължения и тежести, както и кратко описание на помещението (брой стаи, кадри и др.);
- нотариални услуги - от 0,03 до 0,45%;
- разходи за регистрация - от 0,02 до 0,175%.
За тези, които се интересуват от тази тема, препоръчваме да се запознаете със статията "Данък върху имотите в Испания".
Няколко съвета за купувачите
За да сведете до минимум риска от загуба на пари при закупуване на недвижим имот в Испания, трябва да се вслушате в съветите на експерти в жилищния пазар:
- трябва да съставите договор за продажба, като се свържете с професионален брокер за услуги; за надеждност е препоръчително да включите и адвокат;
- помолете лицето, придружаващо сделката - адвокат или брокер - да изчисли вероятните допълнителни данъчни такси. Възможно е сумата в рубли или в чуждестранна валута да не ви подхожда и транзакцията ще трябва да бъде изоставена;
- за да изключите възможни непредвидени ситуации, попитайте колко ще струва да подадете във вашата община годишна декларация за притежавани недвижими имоти;
- за да идентифицирате всички възможни недостатъци на закупения обект при проверката му, прибягвайте до услугите на строителен инспектор. Но първо се уверете, че той не е свързан с агенция или продавач;
- може да е излишно да проверявате съседите за адекватност. Ако е възможно, трябва да разберете кой живее в близките къщи или във вашия вход.
Как да продадем имот в Испания
За да продадат руснаците своите испански недвижими имоти, най-добре е да подпишат споразумение за сътрудничество със специализирана агенция. В този случай схемата за продажби ще изглежда така:
- Изпращане на заявление до фирма за недвижими имоти.
- Специалисти на агенцията извършват оглед на обекта и определят пазарната му стойност.
- На името на представителя на дружеството контрагент се съставя пълномощно.
- Клиентът изпраща на фирмата пакет с необходимата документация.
- Предприема се мерки за рекламиране на обекта и намиране на купувач.
- С лицето, което е заявило намерение за закупуване на жилище, се подписва предварителен договор, след което се начислява депозит за резервация.
- Уговаря се датата на контакт с нотариалната кантора за вписване на сделката.
- В определения ден собственикът на обекта пристига в Испания или негов представител сключва сделката
- Прехвърляне на пари от купувача.
- Получената сума, минус таксата и данъците на агенцията, се превежда от представителя по банковата сметка на клиента-продавач.
Тази тема е разгледана по-подробно в статията "Как да продадем недвижими имоти в Испания".
Заключение
Най-често руските купувачи на испански имоти предпочитат имоти, разположени в крайбрежните райони. Този подход се дължи на стабилността на икономиката на тези региони и като цяло на развитието на инфраструктурата, характерна за курортните зони.
Можете да намерите обект, който отговаря на всички параметри и в двата типа пазари – първичен и вторичен. За да сведете до минимум риска от загуба на пари, си струва да използвате услугите на компания за недвижими имоти и строителен инспектор. Купувачът също трябва да е наясно, че в допълнение към преките парични разходи, свързани с уреждането с продавача на недвижим имот, той ще трябва да плати редица данъци. И той ще стане пълноправен собственик на придобитото жилище едва след като сделката бъде регистрирана в съответния държавен регистър на Испания. Това ще отнеме около 3 месеца.
