Закупуване на земя в Испания: характеристики, цени, регистрация

Придобиването на парцел в испанското кралство привлича предимно категорията инвеститори, които искат да построят уютна къща или вила, ако не на брега, то някъде на достъпно място. Но могат ли всички чуждестранни граждани да си купят парцел в Испания? И къде да намеря продавач на земя? Нека се опитаме да отговорим на тези въпроси и да разберем как да купим земя в Испания.

Какво казва законодателството за това

За разлика от редица други държави, испанското законодателство не забранява закупуването на земя от чужди граждани. Освен това те могат да правят това при същите условия като жителите. Има обаче някои нюанси:

• парцелът трябва да се намира на не по-близо от 150 метра от морския бряг, тъй като цялата крайбрежна територия принадлежи на кралството. Ето защо, когато избирате парцел, да речем, в Коста дел Сол или Коста Брава, уверете се, че се спазва посоченото разстояние;
• строителството на къщи е възможно само върху тези парцели, които са предназначени за строителство.

Продажбата на земя в Испания се регулира от следните документи:

• Кралски указ 7/2015 от 30.10, който се отнася до земя, принадлежаща на градове;
• законът за инвеститорите, тяхната интернационализация (14/2013 от 27 септември);
• Член 132 от Конституцията, който гласи, че крайбрежната ивица е собственост на Испания и не може да се продава;
• Закон от 28 юли, № 22/1988 г., регламентиращ статута на бреговата линия.

Какви видове парцели има в Испания

Карта на разпределението на териториите по предназначение може да бъде получена от общината на района, в който се планира покупката. На тази основа цялата земя в страната може да бъде разделена на три категории:

1. Suelo Urbano - градски земи. Те са предназначени за развитие и вече, като правило, съдържат основните комуникации: електричество, вода и канализация. Обектите се намират в рамките на населените места.
2. Suelo Urbanizable - урбанизирана земя. Основната цел е капитално строителство. Тяхното местоположение е не само границите на града, но и прилежащите територии на селата. Ако такъв обект е включен в градоустройствения план, той може да бъде прехвърлен в категорията градски, след като получи одобрение за това от общинския отдел по архитектура.
3. Suelo Rustico - Зони, предназначени за земеделие или райони, които са надарени с археологическа или историческа стойност. Строителството на всякакви конструкции върху тях е забранено. Също така не е възможно разпределението да се прехвърли в "градско", докато не бъде приет нов генерален план. Построяването на една сграда е разрешено само на земеделския производител, който се занимава с обработката на този парцел. Исторически и археологически значими земи като цяло са затворени за всякакви сгради.

Ето защо, преди да купите този или онзи сайт, трябва да разберете за какво е предназначен.

Колко струва парцел в Испания

Когато възнамерявате да закупите парцел в Хавеа или предградие на Барселона, трябва да разберете реда на цените за определени земи. Факт е, че разпределенията с еднакъв размер могат да се различават значително по стойност.

Разликата в цените се дължи на няколко фактора:

• разстояние от бреговата линия. Колкото по-далеч е земята от брега, толкова по-евтино ще бъде;
• плоскост. Испания е планинска страна. Това означава, че намирането на равна площ за застрояване не е лесна задача. Ако бъде намерен, ще струва няколко пъти повече от същия парцел в скалист район;
• наличието на сгради на територията. Ако вече има къща или вила на терена, те ще бъдат съответно включени в цената. Важно е и функционалното предназначение на недвижимия имот – търговско или жилищно;
• местоположението на парцела. Земята в Мурсия, Каталуния, Михас и Мадрид има различни разстояния от брега. Статусът на самия град също е важен. Например закупуването на парцел в Мадрид би било скъпо начинание, като се има предвид, че това е столицата. Същото важи и за каталунската столица Барселона - заселването в предградията й ще изисква значителен бюджет.

Таблицата показва приблизителната цена на парцели в различни региони на страната:

Какви разходи ще бъдат направени при сключване на сделка

Общата стойност на парцела не се ограничава само до сумата, която ще бъде посочена в договора. Ако нивото на испански език на купувача е твърде ниско, ще трябва да използвате помощта на преводач. Услугите му се заплащат допълнително.

Друго лице, без което сделката няма да стане, е нотариус. В повечето случаи той е и държавен регистратор, който ще трябва да впише факта на вписване в собствеността в регистъра на недвижимите имоти. Размерът на разходите за услугите на тези лица ще зависи от стойността на обекта.

Всички плащания, включително нотариална и държавна регистрация, обикновено не надвишават 1000 евро.

Помощник в лицето на адвокат няма да е излишен. Това лице ще поеме пълната поддръжка на транзакцията, ще провери статуса и разрешенията за сайта. Ако покупката трябва да се извърши чрез посредническа фирма, тази услуга най-често се включва в услугата. Но тогава бъдете готови да платите комисионната. Много компании таксуват между 20 и 50% от сумата на договора.

Какви данъци трябва да се плащат

След като сте избрали парцел край морето или във всяка друга част на страната и сте проверили всички негови важни характеристики, можете да продължите към изчисляването на данъчните плащания. Стойността им се определя изцяло от кадастралната стойност на парцела.

И така, за какво трябва да сте подготвени:

• ако продавачът е юридическо лице. В този случай ще трябва да платите 21% ДДС, тъй като говорим за покупка на фирмен актив. Към него трябва да добавите IAJD - плащане на данък към хазната. Размерът му е около 1%. Този индикатор може да се различава в различните региони. Например в Каталуния е 1,5%;
• продавачът е частно лице. В този случай вместо ДДС и IAJD се заплаща такса за прехвърляне на собствеността върху земята - т. нар. ITP. Размерът на плащането също зависи от региона. Индикаторът варира от 6 до 10%. Например в Каталуния е 10%, но в Мадрид само 7%. Съответно размерът на данъка може да бъде намерен в региона, където се намира обектът и където ще бъде сключена сделката.

Трябва да се има предвид, че ако строителството на обекта започне в рамките на следващата година, цената на съоръжението ще се увеличи с 8%.

Трябва също така да се помни, че в Испания е забранено да се изсича гора, дори ако тя се намира на вашия индивидуален парцел.

За да се избегне голяма глоба, тези действия трябва да бъдат съгласувани с градската администрация.

Как е процедурата за покупка

След като решите за сайта, трябва да поискате следните документи за него:

1. Извлечение от Регистъра на правата на собственост за получаване на информация за собствениците. Например, ако даден обект е наследство на няколко лица наведнъж, сроковете за регистрация на сделката могат значително да се увеличат.
2. Информация за наличието или липсата на дългови задължения (например ипотека).
3. Доказателство за плащане на общински данъци.
4. Кадастрален номер и регистрация.
5. Информация за предназначението на земята.
6. Информация за възможни ограничения при застрояване или отчуждаване, ако обектът се намира до път или горски пояс.
7. Наличие на сервитути към земята.Например, вие сте влезли в собственост, но се оказа, че тази територия винаги е била място, където са били карани крави и местните жители са искали да я напуснат като такава, или са решили да прокарат газопровод през този участък.
8. Топография на парцела.

Ако планирате да строите къща, важно е да се консултирате с архитект преди покупката. Факт е, че в Испания има норми, които засягат етажността на сградите, декоративните елементи, цвета на стените отвън, покривните материали и дори оградите.

Ако имате късмет да закупите парцел на евтина цена, трябва да разберете какви трябва да бъдат параметрите на бъдещия обект, има ли ограничения за височината на сградата в тази област.

Комуникацията е от голямо значение. Ако трябва да ги подведете, това ще доведе до сериозни разходи.

За да сключи сделка, купувачът ще трябва:

1. Паспорт.
2. Сметка в една от испанските банки.
3. Идентификационен номер на чужд гражданин (NIE), който се издава в полицейското управление въз основа на задграничен паспорт.

За откриването на сметка трябва да се погрижите предварително, тъй като испанците не са склонни да извършват транзакции за пари в брой.

На първия етап се подписва предварителен договор и се внася депозит. Основният договор се сключва в присъствието на нотариус и страните по сделката. След това сайтът се пререгистрира в Регистъра и се заплащат всички такси.

Накрая

Възможно е да станете собственик на земя в испанското кралство при същите условия, които важат при покупката на недвижим имот. Чужденците по този въпрос се ползват с равни права с местните жители. Основното нещо, което трябва да се вземе предвид, е статутът на парцела, тъй като всички парцели в страната имат различни цели и възможността за застрояване върху тях не винаги е предвидена. Цените на земята зависят от региона, релефа, площта и разстоянието от морето. Освен това окончателната оценка на разходите трябва да включва и данъци и услуги на нотариус и адвокат.