В Испания се наблюдава постепенно развитие на бизнеса с отдаване под наем. Това се улеснява не само от възможността да получите разрешение за пребиваване за покупка на недвижим имот от 500 хиляди евро, но и да имате добра печалба от отдаване на жилища под наем на туристи, а дори и на самите испанци. Ако се интересувате как да наемете апартамент в Испания, първо трябва да се запознаете с правните аспекти и особеностите на този вид бизнес.
Колко печеливш е бизнесът под наем в Испания?
Недвижимите имоти, разположени в курортната зона, които се закупуват основно с цел отдаването им под наем на туристи, са по-търсени през летния период (по време на ваканционния сезон около 90% от туристическите имоти са заети), в през останалата част от годината къщите и апартаментите в близост до бреговата линия обикновено са празни ... Независимо от това, отдаването под наем на туристическо настаняване в курортната зона осигурява на собственика средно около 5% рентабилност годишно, така че краткосрочният бизнес за отдаване под наем, организиран в морски райони, може да бъде доста печеливш.
Също толкова изгодно е дългосрочно отдаване на имоти под наем. В големите градове има непрекъснато нарастващо търсене на имоти под наем.
Към 2021 г. 27% от младите хора на възраст 22-29 години предпочитат да наемат къща, вместо да спестяват пари, за да я купят.
Освен това Испания става все по-популярна страна сред студентите, които идват тук по програми за обмен. По-специално, голям приток на чуждестранни студенти се наблюдава в град Валенсия.
Какви са видовете наеми
Наемите в Испания, както и в други страни по света, са два вида: дългосрочни и краткосрочни. При наемане на имот за дългосрочен наем наемодателят сключва договор с наемателя, който обикновено е за 1 година.
В същото време испанското законодателство защитава наемателя дотолкова, че ако той иска да го поднови след изтичане на договора, при липса на убедителни причини за прекратяване на договора, наемодателят ще бъде длъжен да поднови договора за наем до общия срок е пет години.
Ако наемателят не желае да поднови договора за наем и възнамерява да напусне апартамента, той трябва да уведоми собственика на имота не по-късно от 30 дни преди края на договора.
Цените на дългосрочния наем са по-ниски от краткосрочните, но ползата от такъв наем е, че собственикът на жилището получава непрекъснат стабилен доход, за разлика от краткосрочния.
Краткосрочният наем включва отдаване на жилище под наем за период от няколко дни до няколко месеца, в зависимост от нуждите на наемателя.
Краткият период на наемане е по-подходящ за туристи, студенти и бизнесмени в командировки. Освен това краткосрочният лизинг ще бъде малко по-скъп от дългосрочния. Наемодателят обаче е принуден да отделя много повече време и внимание на имота, тъй като редовната смяна на наемателите изисква постоянен контакт с нови хора.
Преговорите, влизането и излизането на наемателите, организирането на почистване на къщата след всеки наемател - всичко това изисква непрекъснато участие на собственика на апартамента в процеса.
Фактори, влияещи върху цените на наемите
Следните фактори влияят върху формирането на цените на наемите в Испания:
- местоположение;
- вид жилище;
- наеми.
Регион
Местоположението на имота е основният фактор, влияещ върху наемната цена. Каталуния, както и Коста Бланка и Коста Брава, се считат за най-скъпите региони в страната.
Скъпи наеми също се предлагат във всички големи градове, далеч от морската линия. Така че цената на наемането в курорта и големите градове на Испания може да варира от 1200 до 5000 евро на месец, в зависимост от броя на спалните, квадратните метри и ремонта. В същото време в малките градове месечният наем ще струва от 300 до 600 евро.
Тип имот
Важно е и какъв вид недвижим имот се отдава – търговски или жилищен, вила или вила, апартамент или стая. Например в Торевиеха можете да наемете тристаен апартамент с площ от 75 кв. метра за 40 евро на ден, а къща със същата площ - за 50 евро.
Месечна наемна ставка
Наемната ставка се определя лично от наемодателя. Формира се отчитайки местоположението, извършените ремонти, броя на спалните, общата площ, наличието на допълнителни удобства и др.
Регистрация на лиценз за отдаване под наем на недвижим имот
За да имате право да отдавате жилища под наем за краткосрочен наем, в някои региони на страната трябва да получите туристически лиценз. Тези региони включват Каталуния, Мадрид, Андалусия, Балеарски острови, Канарски острови.
Трябва да се има предвид, че испанското законодателство не предвижда такова понятие като „туристическо настаняване“. Следователно този въпрос е уреден по различен начин във всеки регион. Въпреки това процедурата за получаване на лиценз навсякъде е една и съща.
Собственикът на имота трябва да се свърже с Кметството/Областната администрация и да представи доказателство за годността на имота си за отдаване под наем. От документите ще се изисква "Декларация за отговорност". Това е документ, потвърждаващ съответствието на жилищното състояние с всички задължителни изисквания.
След това обектът се вписва в регистъра, като на собственика се издава Удостоверение за регистрация с идентификационен номер.
Цената за получаване на такъв лиценз е различна във всички региони. Средно цената варира от 170 до 500 евро.
Лицензът се издава за недвижим имот, а не за лице, така че трябва да се има предвид, че при продажба на обект той преминава към нов собственик (ако към този момент срокът му на валидност не е изтекъл).
Друг важен момент: собственикът е длъжен да включва издадения регистрационен номер и категория на недвижим имот във всяка обява за наем, включително и в интернет.
Сключване на договор за наем
Правилата за отдаване под наем се уреждат от испанското законодателство (Закон за градски наем № 29/1994 от 24 ноември 1994 г.). В съответствие с този документ собственикът и наемателят на апартамента се насърчават да сключат писмен договор за наем.
Формата на съставяне на договор може да бъде произволна, но в него трябва да бъдат отразени следните разпоредби:
- лични идентификационни данни на наемодателя и наемателя;
- условия на плащане (размерът на месечната наемна ставка; дали наемодателят има право да увеличи наемната ставка; кой от страните плаща комунални услуги и други допълнителни услуги, например почистване на територията, почистване на басейна и др.);
- списък на инвентара, мебелите, домакинските уреди, както и описание на състоянието им към момента на доставката.
Сделката може да бъде официална от нотариус, а информацията да бъде вписана в Регистъра на имотите (Registro de Propiedad). По отношение на преотдаването под наем този тип жилища под наем е разрешен само частично и това решение трябва да бъде предварително обсъдено с наемодателя.
Наемната ставка трябва да бъде определена по споразумение на страните. По закон наемодателят има право да увеличи наемната ставка през периода на договора в съответствие с индекса на инфлация (ако тази възможност е посочена в договора).
Това, което наемодателят няма право да прави, е да изисква повече от един месец предварително (освен ако не е посочено друго в договора за наем).
В момента на уреждане на наема (това обикновено се случва през първата седмица на всеки месец), собственикът на апартамента трябва да издаде на наемателя разписка за извършеното плащане или банково извлечение, ако плащането е извършено по банков път.
Ако наемателят не плати наема, наемодателят има право да се обърне към полицията.Ако след това дългът не бъде изплатен, собственикът има право да повдигне въпроса за изгонване на недобросъвестния наемател.
Както в повечето страни, при сключване на лизинг бъдещият наемател трябва да внесе депозит в размер на месечна ставка. Ако към момента на напускане мебелите и домакинските уреди са останали в същото състояние като при настаняване, депозитът се връща изцяло на наемателя.
Когато наемодателят откаже да върне депозита, наемателят има право да се обърне към полицията и тогава освен депозита, наемодателят ще трябва да плати и лихвите, натрупани през периода на забавяне.
Ако в края на договора е установена повреда в апартамента, тогава цената на щетата ще бъде приспадната от депозита.
Ако собственик на имот иска да продаде имота си, то по закон първо трябва да го предложи на наемател.
Разходи и облагане на доходите от наем
Собствениците на жилища са длъжни да отчитат доходите си от наем ежегодно в данъчната си декларация. Наемите се облагат със следните данъци:
- данък върху доходите от отдаване под наем на недвижими имоти - ставка от 24% (не е предвидена за нерезиденти, посещаващи Испания с краткосрочна виза);
- индивидуален данък върху недвижимите имоти (ИБИ) - до 2% от кадастралната стойност на недвижимия имот.
Средно се оказва, че плащането на данъци годишно отнема от 100 до 500 евро за наемане на апартамент и от 300 до 2000 евро за наемане на вила.
В допълнение към данъците към разходите за недвижими имоти се добавят плащанията за комунални услуги (газ, вода, ток, телефон, интернет и др.). Въпросът кой плаща тези услуги трябва да бъде предварително договорен между собственика и наемателя и също така да бъде отразен в договора. Наемодателят отговаря за ремонта и капиталния ремонт на дома, докато наемателят отговаря за текущия ремонт.
Компании за отдаване под наем
Собственикът на недвижимия имот може или сам да отдаде имота си под наем, или да се свърже със специална управляваща компания, която срещу определена такса ще поеме много организационни въпроси.
В повечето случаи управляващите дружества предоставят следните видове услуги:
- търсене на наематели;
- съставяне на договор за наем;
- поддържане на документация по време на доставката на жилища;
- изготвяне и подаване на данъчни декларации;
- консултиране;
- обновяване на недвижими имоти;
- поддръжка на територията (почистване, почистване на басейни, грижа за тревните площи и др.);
- застраховка на случаи на неплащане на лизингови вноски.
Комисионната на управляващото дружество е приблизително 7-15% от наемната такса.
Освен с управляващото дружество, собственикът може да се свърже и с агенция за недвижими имоти. В този случай обаче може да му се предоставят услуги само за конкретна стая, която се наема, докато използването на услугите на управляващо дружество е по-изгодно, ако трябва да се грижите за цялата сграда с голям брой стаи.
Накрая
Придобиването на недвижими имоти в Испания от 500 хиляди евро дава възможност на чужденците да получат разрешение за пребиваване, но карта за пребиваване далеч не е единствената полза от подобна инвестиция.
Бизнесът с отдаване под наем в Испания укрепва позициите си и става все по-печеливш всяка година. Страната се посещава ежегодно от милиони туристи от цял свят, които вместо хостели и хотели все по-често избират ежедневни апартаменти под наем. Въпреки това, дългосрочният лизинг е не по-малко печеливш.
Ако искате да наемете апартамент или къща в Испания, трябва внимателно да проучите правните аспекти на въпросите за отдаване под наем както в кралството като цяло, така и в отделните му региони, тъй като всеки от тях има свои собствени нюанси. Например, в някои региони трябва да се получи специален лиценз преди отдаване на имот под наем за краткосрочен наем. Освен това трябва да се запознаете подробно с данъчните ставки, които се налагат върху доходите от наем в Испания, както и други свързани разходи.
