През последните години жилищните имоти в Испания се превърнаха в печеливша инвестиция за много руснаци. Достъпни цени за испански жилища, годишният ръст на стойността на жилищните имоти позволяват не само да се спестят, но и да се увеличат пари, да се прекарат приятна ваканция, да се придобие „безопасно убежище“ в края на живота, да се даде на децата и внуците възможност за получаване на европейско образование и придобиване на модерна престижна професия. Ето защо въпросът как да закупите апартамент и апартаменти в Испания е много актуален за много граждани на Руската федерация, които желаят да придобият недвижим имот тук.
Пазарът на недвижими имоти в Испания: причини за неговата популярност
Испанският пазар на недвижими имоти през 2021 г. продължава да поддържа тенденции на растеж: бързите темпове на ново жилищно строителство, растящите цени на имотите, както и увеличаването на броя на сделките. През 2021 г. в Испания са продадени над 480 хиляди имота, което е с 16,7% повече в сравнение с предходната 2021 г.
Ръстът на търсенето на испански имоти сред чуждестранните граждани изпреварва останалите страни членки на ЕС. Сред факторите, допринасящи чужденците да инвестират парите си в жилищни имоти в Испания, са:
- стабилно развитие на испанската икономика и повишаване на нивото и качеството на живот в Испания. В началото на 2021 г. ръстът на БВП е 3,5%;
- голям избор от жилища, както първични, така и вторични;
- уважение към частната собственост в испанското общество;
- възможността за получаване на ипотека при изгодни условия;
- лоялно данъчно облагане;
- стабилна банкова система и сигурност при покупка и продажба на жилища;
- опростеност на процедурата по регистрация на сделката;
- висока рентабилност на жилищните имоти. Ръстът на наемните цени гарантира печалба от 7 до 9%.
В Испания чужденците традиционно са привлечени от богатото културно наследство, благоприятния климат, наличието на морски курорти като Марбея или Ибиса и здравословната средиземноморска кухня.
Какво предлага испанският жилищен пазар
Испанският жилищен пазар е доста разнообразен и е готов да предложи на потенциалните купувачи от чужбина следните опции:
- градските апартаменти и апартаменти - apartamento - се различават от апартаментите по това, че трапезарията е комбинирана с дневната. Популярността на този тип жилища се дължи на богат избор от обекти както от разработчика, така и на вторичния пазар, достъпни цени, минимални разходи за поддръжка, възможност за отдаване на жилища под наем;
- вили - vivienda unifamiliar - самостоятелни къщи с градина и басейн. Осигурете максимален комфорт и уединение. Тази категория включва както недвижими имоти от елитен клас, така и скромни къщи за 4-5 души. Изискват постоянни грижи и инвестиране на пари;
- градски къщи - casa adosada - двуетажни къщи с малка градина и басейн за две семейства в предградията;
- селски къщи с предни градини в испанския хинтерланд - casa de pueblo. Обикновено се нуждае от ремонт или обновяване;
- masia - masia - селски имоти с обширна земя, лозя и маслинови горички.
Гръбнакът на испанския жилищен пазар са вторичните жилища. Повече от 83% от всички продажби идват от този сектор.
Испанските нови сгради - obra nueva, въпреки по-високата цена, са изгодни с това, че не изискват основен ремонт в продължение на десетилетия.
Как чужд гражданин може да избере апартамент или къща в Испания
Къде да купи жилищен имот в Испания, всеки купувач решава за себе си, въз основа на субективни и обективни причини. Някой иска вила на морето, а някой иска апартамент в Мадрид или Барселона.
Във всеки случай, преди да започнете да търсите подходящи опции, трябва ясно да определите региона, внимателно да го проучите и, ако е възможно, да посетите мястото.
Можете да търсите имот сами или веднага да се свържете с агенции за недвижими имоти, компании за недвижими имоти за помощ.
Трябва да започнете търсенето си с запознанство с големите испански сайтове за недвижими имоти. Тези сайтове публикуват хиляди реклами от физически лица всеки ден, тук можете да намерите и информация от професионални агенции и да получите обща представа за търсенето и цените.
- https://www.idealista.com е най-големият сайт с база данни от над 1,3 милиона имота в цяла Испания. Сайтът поддържа руски език. Провежда редовен мониторинг на цените на имотите в Испания;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - вторият по големина портал в Испания с оферта от 1,2 милиона обекта;
- https://www.habitaclia.com/ - най-популярният уебсайт в Каталуния;
- други сайтове: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ и др.
Трябва обаче да се отбележи, че когато правите покупка, не можете да направите без помощта на професионалисти - адвокат или специална агенция. Повечето компании и агенции за недвижими имоти също имат свои сайтове: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ и др.
Испански цени на имоти
Цената на основното и вторичното жилище в Испания през 2017-2018 г продължи да расте. Средната цена на "вторичното жилище" в Испания в началото на 2021 г. възлизаше на 1733 евро на кв. м.
Формирането на цените на жилищата се влияе от фактори като принадлежност към провинция или регион, отдалеченост от морското крайбрежие, развитие на инфраструктурата, време на изграждане на конструкцията и използвани материали в строителството, площ и озеленяване, наличие на гараж, земя , и т.н.
Лидерство в ръста на жилищните разходи беше уловено от:
- Балеарски острови - 15,1%,
- Малага - 13,3%
- Каталуния - 10,5%,
- Канарски острови - 7,5%,
- Мадрид - 6,9%
- и Ла Риоха - 6,2%.
Традиционно най-скъпите градски жилища в Барселона и Мадрид. Шампионатът, въпреки политическите сътресения в Каталуния и леко понижение на цените, се държи уверено от Барселона.
През второто тримесечие на 2021 г. средната цена на квадратен метър тук беше 4400 евро. Най-скъпите райони на Барселона са Sarrià-Sant Gervasi (5340 евро), Eixample (5120 евро), Les Corts (5071).
Мадрид е близо до Барселона. И така, в 21-ви квартал на Мадрид средната цена на кв. м беше 3759 евро. Най-високите цени са регистрирани в елитния район Саламанка (5930 евро), аристократичния Chamberí (5202 евро), стария бизнес център на Chamartín (5007 евро) и историческия Centro (4987 евро).
Най-ниски са цените в работната зона Вилаверде (1578 евро), спящата Пуенте де Валекас (1733 евро) и мадридския Чайнатаун - Юзера (1893 евро).
Средни цени на жилищни имоти в градовете на Испания
| град | Цена за 1 кв.м (евро) | Темпове на нарастване на цените за 2018 г. (%) | Темп на нарастване на цените за второ тримесечие на 2018 г. (%) |
|---|---|---|---|
| Ибиса (Балеарски острови) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Барселона | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Мадрид | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Билбао | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Малага | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Севиля | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Сантандер | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Валенсия | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Тарагона | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Саламанка | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Сарагоса | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Кордоба | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Валядолид | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Аликанте | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Сиудад Реал | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Ситуацията с цените на жилищните имоти в провинциите на испанското кралство може да бъде диаметрално различна - всичко зависи от популярността на региона, наличието на търсене и предлагане.
Интересен факт. През 2021 г. най-много жилищни имоти (7 215) са продадени в Андалусия (Коста дел Сол). Най-големият ръст на продажбите от 2021 г. насам - 44% - е регистриран в Кастилия-Ла Манча.
Сред най-популярните провинции сред чужденците са:
- Балеарски острови. Основните козове са слънцето и морето с красиви плажове. На остров Ибиса цените за вили започват от 400 хиляди евро, със земя - от 1 милион евро. Апартамент с две спални в близост до плажа - от 220 хил. евро. Цените на остров Майорка също са високи - 2809 евро на кв. м в Палма. Апартамент до морето ще струва 300 хиляди евро. В Менорка - от 1814 евро на квадратен метър (Mahon). Малък апартамент - от 200 хиляди евро, вила - от 420 хиляди евро.
- Каталуния. Това е един от най-богатите региони в Испания, който винаги е привличал вниманието на гражданите на Германия, Великобритания, което също се е отразило на цените.Северна Каталуния или Коста Брава (Дивото крайбрежие) е известна със своите природни пейзажи, културни забележителности и пазаруване. Нови вили тук могат да бъдат закупени от 1,5 милиона евро, апартаменти край морето - от 300 хил. евро, селска къща - от 800 хил. Южна Каталуния привлича любителите на плажната почивка (Коста Дорада), виното и гурме кухнята. Цените започват от 150 хиляди евро за апартаменти на брега, за селска къща с парцел - от 180 хиляди евро.
- Мадрид. Популярността на столичната провинция се дължи на близостта й до столицата на Испания. Цени за 1 кв. м жилища варират от 802 до 4622 евро.
Валенсия. Коста Бланка на брега на Средиземно море е известна с луксозни имоти на цени от 200-400 хиляди евро и повече. Южно от Аликанте, апартамент до морето може да бъде закупен за 60-80 хиляди евро (Торревиеха), къща в село - от 120 хиляди евро.
- Мурсия. Районът е известен с плодове и зеленчуци, безлюдни плажове, диви пейзажи. Къща в село със земя - 170 хил. Средната цена за 1 кв.м беше 1027 евро. Градски къщи в стари квартали могат да бъдат закупени за 100 хил. В повечето градове в провинцията цените са по-ниски, а през първите две тримесечия на 2021 г. цените са намалели с 0,5%. И така, в Алгуазас 1 кв. м струва 509 евро, а в Мула - 517.
- Андалусия. Източните райони на провинцията са привлечени от слънчево време и ниски цени. Жилищата на брега започват от 100 хил. евро, в пустошта - 80 хил. Централна Андалусия - Коста дел Сол е популярна ваканционна дестинация за европейците. Апартаменти на брега могат да се купят от 200 хил. евро, вила - от 750 хил. Къща далеч от морето струва от 200 хил. Западна Андалусия - Атлантическият бряг - привлича сърфисти. Апартаментите с две спални тук струват от 300 хиляди евро.
- „Зелена Испания” – Галисия, Астурия и Кантабрия. Това е северозападното крайбрежие на Испания с диви плажове и богат улов на морски дарове. Тук често вали и туристите са малко. Традиционна селска къща от див камък струва 80 хиляди евро, комфортен апартамент на брега на морето - 140 хиляди евро.
- Кастилия-Ла Манча (средна цена за 1 кв. м. - 906 евро), Естремадура (920 евро) и Кастилия и Леон (1182 евро) са континенталните региони на Испания, в които покачването на цените на жилищните имоти е минимално или дори отрицателен. Те привличат любителите на премерения селски живот.
Процедурата за закупуване на недвижим имот в Испания: основни стъпки
След като изборът е направен, трябва да се предприемат следните стъпки:
- проверете правната чистота на обекта. При покупка на "първичен" - регистрация на обекта в държавни органи и Declaracion de obra nueva или разрешение за строеж на обекта. При закупуване на "вторично жилище" - собственост върху недвижим имот, извлечение от държавния регистър за липса на запор на недвижим имот, разписка за плащане на годишния данък с кадастрален номер;
- резервирайте имот за 2 месеца: внесете депозит - депозит в размер от 3 до 10 хиляди евро (10% от сумата) и сключете резервен договор с брокер при закупуване на втори дом или с строителна компания при закупуване на нов сграда. Договорът трябва да отразява размера на сделката и размера на депозита, формата и условията на плащане, описание на обекта на продажба, условия за прекратяване на сделката и др.;
- откриете сметка в една от банките в Испания;
- вземете NIE сертификат. За да получите документ, трябва да предоставите паспорт и споразумение за резервация на недвижим имот;
- използвайте банкова ипотека, ако е необходимо.
Основната сделка се извършва в присъствието на нотариус (в случай на ипотечно кредитиране, също и банков представител). Възможно е да се сключи сделка чрез довереното лице на купувача.
Подписване на договор за покупко-продажба
Продавачът трябва да предостави документи, които потвърждават правата му, купувачът плаща договорената сума и данъци, получава ключовете за имота. След взаимното подписване на договора за покупко-продажба страните получават заверени копия, а след 2-3 дни и оригиналите на договора - Escritura publica.
Последният акорд: държавна регистрация на сделката
Новият собственик трябва да заплати гербови такси в рамките на един месец и да регистрира имота в държавния имотен регистър - Registro de propiedad и да получи документ за собственост - извлечение. Процедурата отнема средно 2-3 месеца.
Допълнителни разходи за регистрация на недвижими имоти
Когато купувате недвижим имот в Испания, трябва да сте подготвени за допълнителни финансови разходи, в допълнение към тези, които са били фиксирани в договора за продажба. Между тях:
- данъци. Всеки купувач на недвижим имот в Испания трябва да плати данък. Размерът му зависи от региона, в който е сключена сделката. При покупка на ново жилище - ДДС (до 10% от сумата на сделката).
Ако жилището е от вторичен фонд, ще трябва да платите данък ITP - при прехвърляне на права на собственост. Размерът му варира от 6% в Алава до 10% във Валенсия.
Всички собственици на жилища трябва да плащат годишен данък върху имотите - IBI, в зависимост от региона, размерът му варира от 0,4 до 1,16% от кадастралната стойност. Средно това е от 200 до 800 евро.
- гербов данък - 1% от сумата на сделката;
- държавни такси - 0,5–0,7%;
- плащане за нотариални услуги - 1,2–1,5% от сумата на сделката;
- заплащане на услуги за недвижими имоти - от 3 до 20%;
- заплащане на услугите на адвокат - 1%.
Колко ще струва поддръжката на имот в Испания?
В допълнение към плащането на годишни данъци, собствениците на жилища ще трябва да плащат месечни сметки за комунални услуги. Размерът им зависи от категорията на жилището и района, в който се намира. Освен това някои от тях не зависят от това дали собствениците са живели в апартамента или не.
Това е общинска такса за сметосъбиране (от 100 до 200 евро годишно), месечна вноска за присъединяване към електрическата мрежа, водоснабдяване (10-15 евро).
Ако има колективна зона (communidad) - общ басейн, двор, асансьор, паркинг и т.н. - ще трябва да плащате допълнително от 300 до 500 евро на година за поддръжката им.
Поддръжката на сателитна антена ще струва 120 евро на година, интернет (30 Mbps) - 43 евро на месец.
Друга част от разходите са свързани с времето на пребиваване и количеството на консумираните услуги: вода, ток, газ и т.н. Кубичен метър вода в Испания струва 0,6 евро, газова бутилка - от 17 до 30 евро, ток - от 0,122 до 0,144 евро за kW.
Приблизително изчисляване на годишните комунални услуги за четиричленно семейство (в евро):
| Услуги | Вила 130 кв.м, градина, общ басейн, охраняема територия | Апартамент 100 кв.м. 2 спални, 2 бани, кухня, тераса |
|---|---|---|
| Плащане на етажната собственост | 500 | 150 |
| Поддръжка на градината (годишно) | 2600 | - |
| Вода (на година) | 500+120 | 120+120 |
| Газ (8 цилиндъра годишно) | 240 | 240 |
| Електричество (500 kW/месец) + поддръжка | 900+180 | 900+180 |
| Застраховка | 300 | 180 |
| интернет | 516 | 516 |
| ТВ антена | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Отоплението в различните региони на Испания се извършва и заплаща по различни начини. При използване на централно отопление от ноември до март изчислението се основава на консумирания газ, като плащането може да варира от 100 до 300 евро на година. Напоследък при строителството на нови жилища в Испания централното отопление беше изоставено.
Какво да търсите при избора на имот
Когато избирате имот за закупуване в Испания, трябва да се спазват няколко правила:
- да се запознаете със спецификата на местното законодателство в областта на недвижимите имоти. Най-добрият вариант е да наемете местен адвокат по недвижими имоти, който е независим от брокера или продавача, както и професионален преводач;
- да не изготвя юридически документи без участието на адвокат, да не ги подписва без превод на руски език и одобрение от юрисконсулт;
- използвайте услугите на компетентен строителен инспектор, независим от продавача или агенцията;
- внимателно анализирайте местоположението на съоръжението, развитието на инфраструктурата, наличието на ненадеждни съседи, близостта до плажа и др.;
- имайте предвид, че обекти на възраст над 15 години се нуждаят от допълнителни разходи за ремонтни дейности;
- не разчитайте на снимки в сайта или на историите на брокер - по-добре е да направите учебно пътуване и да видите всичко със собствените си очи;
- не бързайте да купувате, а претеглете всичко внимателно.
Освен това трябва ясно да определите целта на закупуването на обект: за отдаване под наем или за лично пребиваване. За случайно живеене е по-добре да си купите апартамент, за отдаване под наем - къща на брега.
Какви въпроси най-често задават руснаците за закупуване на испански имоти?
Когато купуват недвижими имоти в Испания, руските граждани често се сблъскват с определени трудности. Помислете за няколко типични въпроса, на които руснаците често търсят отговори.
Получават ли руски граждани право на разрешение за пребиваване, когато купуват апартамент или къща в Испания?
Гражданите на Руската федерация, които са закупили недвижими имоти в Испания на цена от 500 хиляди евро и повече, автоматично стават членове на програмата Golden Residence Permit.
Самият инвеститор и членовете на неговото семейство (включително финансово зависими родители и деца под 26 години) получават право на разрешение за пребиваване в Испания с всички произтичащи от това възможности: работа, получаване на образование и медицински грижи, безвизово влизане и др.
След 5 години имотът може да бъде продаден, но разрешението за пребиваване остава, така че след 10 години можете да кандидатствате за испанско гражданство.
Каква виза е необходима на гражданин на Руската федерация, за да дойде в Испания, за да провери апартамент?
Испания е страна по Шенгенското споразумение. Безвизово споразумение не е подписано между Руската федерация и страните от Шенген, следователно, за да стигнете до Испания, имате нужда от еднократна краткосрочна шенгенска виза или шенгенска мултивиза (и не само испанска) .
Има ли смисъл при покупка на недвижим имот да се пазарим на "вторичното" в Испания?
В Испания пазарлъците на пазара са обичайно и любимо занимание. Когато става въпрос за "вторично жилище", тогава с правилния подход към бизнеса можете да намалите първоначалната цена с 10-15%. За да направите това, трябва да сте наясно с реалните цени на пазара на недвижими имоти, да имате пълна информация за предлагания обект, да знаете неговите плюсове и минуси, които могат да се използват при договаряне. Например неспокойни марокански съседи, необходимост от ремонт, отдалеченост от комуникации и т. н. В този случай е важно продавачът да почувства, че купувачът има сериозни намерения и не бива да го губи, защото ще си купи апартамент от състезател.
Може ли чужденец да очаква да получи ипотека в Испания и какъв ще бъде процентът в този случай?
Чужденците, включително гражданите на Руската федерация, имат право на ипотечни заеми в Испания и то при много изгодни условия: не в рубли, а в евро.
Новото законодателство направи възможно увеличаването на размера на заема до 80% от стойността на недвижимите имоти. В същото време се използват фиксирани лихви - 3,63-3,93%, плаващи - 1,96-2,6% и смесени - 2,43-2,5% ставки. Редица предимства също привличат чужденци в Испания: изгодни условия за погасяване на кредита - от 5 до 30 години, право на предсрочно погасяване на кредита и др.
Нека обобщим
Руските граждани имат възможността да използват правото свободно да купуват жилищни и нежилищни недвижими имоти в Испания и да инвестират парите си изгодно. Испанският пазар на недвижими имоти е готов да предложи обекти за продажба за всеки вкус и бюджет. В същото време чуждестранните граждани могат да разчитат на получаване на ипотечен кредит при изгодни условия.
Друг приятен бонус, който покупката на апартамент в Испания дава, е възможността за получаване на разрешение за пребиваване, а след 10 години и гражданство в Испания за инвеститора и неговото семейство, при условие че инвестирате най-малко 500 хиляди евро в испански недвижими имоти.
При търсене на къща или апартамент, както и при извършване на сделка, препоръчително е да прибягвате до помощта на професионални адвокати и да използвате услугите на професионален преводач. Процедурата за регистрация на транзакция е проста. В същото време закупуването на апартамент или къща в Испания налага определени задължения: необходимо е да се плащат данъци и да се плащат сметки за комунални услуги.
