Придобиването на недвижими имоти в Германия през последните няколко години се превърна в печеливша инвестиция. Цените и наемните ставки за жилищни имоти тук се увеличават годишно от 2 до 6%, в зависимост от първичния или вторичния характер на жилищния фонд, федералната земя. Недвижимите имоти в Берлин са привлекателни не само защото този град е вторият по население в Европа, столицата на Германия, основен икономически и финансов център. Берлин е град на науката и културата, туризма, университетите и иновативните технологии. Освен това има всички условия за комфортен престой.
Берлин пазар на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти в Берлин се характеризира със същите характеристики като в Германия като цяло. Така например, основната характеристика на немските недвижими имоти е стабилността на цените, без скокове нагоре и надолу. Отдаването под наем на недвижими имоти носи ниски дивиденти (от 4 до 7% годишно), но носи минимален риск и осигурява умерен, но стабилен доход.
В същото време не бива да се забравя, че Берлин е специален град. Тук, наред с общите немски тенденции, има нюанси, присъщи само на него. Тези характеристики трябва да бъдат известни и взети под внимание при обмисляне на варианти за закупуване на апартамент в Берлин.
Когато оценявате пазара на недвижими имоти в германската столица, на първо място, трябва да се съсредоточите върху цените. Веднага трябва да се отбележи, че това е един от най-привлекателните фактори.
Едно просто сравнение на цените на имотите в Берлин с цените в Лондон, Париж, Рим и други европейски столици показва, че цената на един квадратен метър жилище е наполовина по-ниска от тук - около 4000 евро.
Сред най-големите градове в Германия цените на жилищните имоти в Берлин са шести по-скъпи, след Мюнхен, Франкфурт на Майн, Хамбург, Щутгарт и Дюселдорф.
Този факт, дори като се вземе предвид фактът, че през 2021 г. цените на недвижимите имоти в Берлин са се повишили средно с 9,6% (това е най-високото в Германия), показва, че има известен марж за по-нататъшното развитие на пазара на недвижими имоти. Изоставането в цените ще се задържи известно време - поне през следващите две години, което отваря възможности за печеливши инвестиции.
Берлин предоставя избор: недвижими имоти от предприемач, вторични жилища, апартаменти и къщи за всеки вкус и финансови възможности. Минималните цени започват от 800 евро. В елитни къщи в централните квартали на града и нови сгради - от 3000 до 7000 евро на квадратен метър.
Друга особеност на пазара на недвижими имоти в Берлин са големите разлики в качеството на жилищата и цените за тях в бившите сектори на Западен и Източен Берлин.
Източен Берлин, който носи отпечатъка на социалистическото наследство на ГДР, предлага имоти на по-ниски цени, отколкото в западната част на града. Тук все още можете да си купите евтини жилища (от 800 до 1500 евро на квадратен метър), но трябва да се има предвид, че неговото качество и удобство ще бъдат много по-ниски от апартаментите в Западен Берлин.
Ценовата политика се влияе и от района, в който се намира имота (има престижни и не толкова престижни), и степента на достъпност на градската транспортна инфраструктура. Например, пазарът на недвижими имоти се развива най-активно в района на пръстена на градския влак на Берлин (Ring Bahn).
Поразителна характеристика на пазара на недвижими имоти в Берлин е наличието на голям брой жилища, построени по времето на кайзера. Търсенето на такива къщи е голямо: въпреки възрастта си, те се намират в централните квартали на града, реставрирани, всички комуникации в тях са заменени с модерни.
Апартаментите в такива къщи имат дебели стени, високи тавани, удобни са за живеене, а цената на вторичното жилище тук може да достигне от 2000 до 3000 евро на квадратен метър.
Друга разлика в Берлин е, че има постоянен растеж на населението, особено в кварталите Панков и Лихтенберг, но покупателната му способност е по-ниска от другите мегаполиси в Германия.
85% от берлинчаните живеят в жилища под наем. През последните няколко години се наблюдава тенденция към намаляване на частта от жилищния фонд, която преди е била отдавана под наем. Става дума за хиляди апартаменти: инвеститори, изкупувайки по-евтини жилища, инвестират в тях, превръщат ги в луксозни апартаменти и ги продават на богати чужденци.
Това, както и увеличението на наемните цени (2021 - 11,6 евро, 2021 - 12 евро, 2021 - 12,3 евро на квадратен метър), кара берлинчани да търсят по-достъпни жилища в покрайнините на града и да изпращат протести до градската администрация .
За да се намали недостигът на жилища, особено икономична класа, в Берлин, е необходимо да се въвеждат в експлоатация десет хиляди апартамента годишно; през 2021 г. са издадени разрешения за строеж само за 4420 обекта.
Една от причините за невъзможността да се строи повече е липсата на земя. Това доведе и до покачване на цените на земята. Така през 2021 г. средната цена за парцел е била 480 евро на квадратен метър, през 2021 г. се е повишила до 650 евро.
Интересен факт. Берлин няма нито един център, което е обичайно за повечето столици на света. След края на Втората световна война и разделянето на Берлин на две зони, всяка от тях има свой център. На изток центърът се превърна в стария градски квартал Берлин-Мите, на запад - предградието на Шарлотенбург. Днес се формира нов център на Берлин - в района на Потсдамер Платц.
Основните участници на пазара на недвижими имоти в Берлин са:
- Германски фирми, които инвестират в недвижими имоти;
- немски граждани, които желаят да запазят спестяванията си и да получават някакъв стабилен доход;
- чуждестранни инвеститори; гражданите на Руската федерация съставляват 5% от тях.
Германските банки охотно отпускат заеми както на германски граждани, така и на чужденци: лихвите по ипотеките са сред най-ниските в Европа - от 0,8 до 2% за германските граждани и 3-5% - за чуждестранните граждани.
Административно деление на Берлин
Берлин е равен по статут на федерална държава, обхваща площ от 893 кв. км. Административно-териториалната структура на града включва 12 области (Bezirk), които от своя страна са разделени на 95 области (Ortsteile).
Средни цени на имоти в Берлин (2021)
| Административен район | окръг | Покупка апартаменти, евро/м² | под наем апартаменти, евро/м² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Шарлотенбург Вилмерсдорф | Шарлотенбург | 4474 | 12,71 |
| Стеглиц-Целендорф | Вилмерсдорф Грюневалд Далем Целендорф Стеглиц | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Панков | Пренцлауер Берг Панков | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Фридрихсхайн Кройцберг | Фридрихсхайн Кройцберг | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Лихтенберг | Лихтенберг | 4015 | 10,29 |
| Темпелхоф-Шьонеберг | Темпелхоф Шонеберг | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Трептов-Кьопен | Кьопеник | 3845 | 8,92-11,34 |
| Райникендорф | Тегел | 3344 | 10,33 |
| Марзан-Хелерсдорф | Марзан | 3316 | 8,01 |
| Шпандау | Шпандау | 2744 | 8,60 |
| Нойкьолн | Нойкьолн | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Сърцето на Берлин"
Кварталът Mitte се намира в самия център на Берлин на двата бряга на Шпрее. В същото време той е център на културния, бизнес, политически и туристически живот на града. По време на Втората световна война кварталът е почти напълно разрушен, реконструкцията е завършена през 90-те години на миналия век: Фридрихщрасе, Хак Палас, Райхсканцлерия, Александърплац.
Районът изобилства от забележителности (Бранденбургска порта, Galeries Lafayette, Museum Island и други), ресторанти, кабарета, концертни зали. Тук се намират и правителствени служби.
Цените на недвижимите имоти в района са най-високи в Берлин; особено скъпи са тук недвижимите имоти на вторичния жилищен фонд. Размерът на цените варира в зависимост от района и средно варира от 4800 до 8500 евро на кв.м. Едностаен апартамент (38 кв.м.) може да струва от 200 до 300 хиляди евро.
Наемането на жилищна площ ще струва от 14-29 евро на квадратен метър на месец и повече. Така че цената на наемането на нов едностаен апартамент без комунални услуги (18 кв.м) в центъра може да достигне 522 евро на месец, нова градска къща (100 кв. м.) - 1850 евро.
Фридрихсхайн-Кройцберг
От средата на 60-те години на миналия век. квартал Кройцберг (Friedrichshain-Kreuzberg) се превърна в столица на младежки субкултурни движения (хипита, скинхеди, пънкари и др.). Оттогава тук живеят много млади хора и студенти. През 2001 г. към областта е присъединен източният регион Фридрихсхайн.
Днес той има най-високата гъстота на населението в Берлин - три пъти над средната за града. Именно тук са концентрирани повечето нощни клубове, барове и просто заведения за хранене, хостели.
70% от всички нови сгради (повече от 4000 апартамента) в квартала ще бъдат построени във Фридрихсхайн. Цената на апартамент в нови сгради е от 3 до 6 хиляди евро на кв.м, на вторичния пазар - от 2500 до 6500 евро. И така, 2-стаен апартамент (55,5 кв.м.), построен през 1920 г., струва 292 хил. евро. Наемът е от 12 до 14 евро на кв.м на месец.
Панков - мястото, където живеят берлинските бохеми
Панков (Панков) се нарежда на второ място сред областите на Берлин по площ и на първо място по население - 400 хиляди жители, предимно заможни граждани на Германия, етнически германци. Кварталът се отличава с голям брой площади, паркове, езера и добра екологична обстановка. По-рано в тази област живееха лидерите на ГДР. Повечето от сградите са построени през първата половина на ХХ век, включително повече от 300 паметника на културата.
Цените на недвижимите имоти и наемите са високи, особено в района на Пренцлауер Берг: в нови сгради - от 3 до 6 хиляди евро на квадратен метър, в стари къщи - от 2500 до 4500. Районът има потенциал за свободни парцели за строителство. Наемната цена варира от 10 до 13,30 евро на кв.м. В квартал Панков едностаен апартамент (36 кв.м.) ще струва 374 евро на месец, в Пренцлауер-Берг същият апартамент ще струва 482 евро.
Шарлотенбург-Вилмерсдорф - елитен център
Шарлотенбург-Вилмерсдорф - един от най-модерните райони, се нарежда на четвърто място по население. Тук са съсредоточени множество бутици, ресторанти, хотели, офис сгради. В квартала се намират дворецът Шарлотенбург, Олимпийският стадион, Берлинската опера.
Най-престижният район е Грюневалд. Елитни къщи са разположени на брега на езерата Ванзее и Николасее, в гората. Площта на апартаментите надвишава средната за града.
Сградата е плътна. Нови сгради се извършват само в премиум сегмента.
Цените на недвижимите имоти са сред най-високите в Берлин: за нови апартаменти започват от 5000 евро на кв.м. Цената на скромна двустайна вила с басейн, построена през 2021 г. (46 кв.м.) в района на Вилмерсдорф е 3544 евро на кв.м, в Грюневалд - от 6040 евро и повече.
Вторичен жилищен фонд - от 4500 до 8500 евро на кв.м. Наемните цени, без сметките за комунални услуги, варират от 12,41 до 13,90 евро на кв.м.
Шпандау
Шпандау е най-слабо населеният район на Берлин с най-ниски цени на недвижимите имоти. Кварталът е отдалечен от транспортни комуникации. От 2021 г. се наблюдава тенденция за покачване на цените с 27%. И така, днес новите апартаменти се продават на цени от 3000 до 6000 евро на квадратен метър (с петгодишна гаранция за качество).
Стари апартаменти - от 2500 до 4500 евро на кв.м.
Наемането на едностаен апартамент (37 кв.м.) строен през 1900 г. ще струва 86,50 евро на месец, подобно на апартамент, построен през 1954 г. - 89 евро.
Районът е известен със своите паркове и езера, идеални условия за отдих на открито. Всяка година хиляди туристи и берлинчани се събират тук за коледния базар.
Сред забележителностите особено място заема дванадесетстранната Цитадела от 13-16 век. и Стария град. Има и затвор за бивши нацисти Шпандау.
Стеглиц-Целендорф
Кварталът Steglitz-Zehlendorf се намира в югозападната част на града и е един от най-престижните. Изобилства от паркове, гори, езера. Именно тук се намират вили, имения и 5-стайни къщи в Берлин.
Езерото Grosse Wansee е известно със своите яхтени регати и плажа Strandbad, където всеки берлинчанин може да си почине.
В Далем има Свободния университет в Берлин, ботаническата градина, 46-метровата кула Bierpinsel. Строителните проекти са малко - 9 (за 675 апартамента). Причината е липсата на свободна земя за строителство.
Нови апартаменти се продават на цена от 4500 евро на кв.м, вторичен жилищен фонд - от 3 хил. до 8500 на кв.м.
Цените на имотите са по-високи в района на Целендорф. И така, елитна вила (470 кв. м.), построена през 2001 г., ще струва 2 милиона 495 хил. евро, а вила, построена през 1922 г. (310 кв. м.) - 1 милион 249 хиляди.
Наемът на жилища тук варира от 10,50 до 13 евро на кв.м.
Темпелхоф-Шонеберг
Темпелхоф-Шонеберг е вторият по население район, разположен в южната част на Берлин. Това е типичен европейски район: недалеч от центъра, пазарът на недвижими имоти може да задоволи всички вкусове: стари сгради, луксозни къщи, градски къщи, небостъргачи. Съответно цените за нов жилищен фонд са 3000-6000 евро на кв.м. Вторичният жилищен фонд е по-евтин: от 2500 до 4500 евро на кв.м.
Наемната цена се увеличава ежегодно: от 8,50 евро през 2021 г. на 12,20 евро на кв. метър през 2021 г
Културният живот е богат - концертни зали, търговски и развлекателни центрове, зоологическа градина, има и много магазини, барове, нощни клубове.
В областта има голям процент студентска младеж. Нивото на безопасност и толерантност се доказва от факта, че това е най-„хомосексуалният“ квартал на Берлин. Тук живеят повечето представители на нетрадиционната сексуалност, преместили се в Германия от САЩ, Анлия, Италия и други страни.
Най-активно развиваният район е Шьонеберг.
Neukölln - турски Берлин
Нойколн е най-мултикултурният квартал на Берлин и има репутацията на най-престъпния квартал в града. Приблизително една трета от населението са имигранти от Турция, арабските страни, Полша, Румъния. Освен това е дом на много млади хора и студенти.
Цените на имотите в икономична класа тук бяха сред най-ниските в Берлин. От 2021 г. ситуацията се промени и темпът на нарастване на цените и наемите на жилища надхвърли 17%, изпреварвайки останалите квартали на Берлин.
Днес цените за нови апартаменти тук са достигнали ниво от 3000–4500 евро на квадратен метър, за стари апартаменти - от 2000 до 4000 евро.
Цени на къщите - от 1200 евро на кв.м. Наемането на частна 5-стайна къща (130 кв.м.), построена през 2021 г., ще струва 1650 евро на месец.
В областта тече строителството.
Нойкьолн почти не пострада от бомбардировките по време на Втората световна война, благодарение на които са оцелели голям брой сгради от края на 18-19 век.
Трептов-Кьопеник
Област (Трептов-Копеник) - най-голямата в Берлин. Гъстотата на населението е най-малката в града. По-голямата част от територията на този периферен район е заета от гори, паркове (най-известният от които е Трептовер), езера и реки.
Известно разстояние от центъра има и положителни характеристики: чист въздух, благоприятни условия на околната среда. Това направи квартала любимо място за почивка на берлинчани.
Сред забележителностите можем да споменем скулптурите Molecule Man (символ на обединението на Германия), паметник на съветския войник-освободител.
В района на Köpenick има бароков дворец, кметство, огромен брой кафенета, кръчми, ресторанти.
Цените на имотите за вторичен жилищен фонд не се различават много от останалите квартали - от 3000 до 6500 евро на кв.м. За комфортни нови апартаменти (Köpenick) - от 4000 до 8500 евро.
От периферните квартали именно тук са най-големите нови сгради в Берлин: 38 проекта за 5700 апартамента. Все още има наемни цени - от 8,92 до 11,34 евро на кв.м.
Марзан-Хелерсдорф
Marzahn-Hellersdorf не е много популярен сред туристите, въпреки че има Biesdorf Palace Park и Marzahn Park. Това е типичен жилищен район с типични панелни къщи, които са построени в епохата на ГДР.
Районът често се нарича най-рускоезичният: освен бившите граждани на ГДР, които са изучавали руски език в училище, тук живеят много имигранти от ОНД.
Модернизацията на жилищния фонд в Марзан започва през 90-те години на миналия век.Вторичният жилищен фонд е по-евтин тук - от 2000 до 3000 евро на кв.м, новите сгради са по-скъпи - от 2500 до 4000 евро.
Наемът е най-достъпният в Берлин, въпреки че през 2021 г. се е увеличил с 10,6%: 8,50-8,60 евро на кв.м.
Покупката на жилищна сграда (150 кв. м), построена през 1982 г., ще струва 295 хил. евро.
Лихтенберг - "Берлин в миниатюра"
Източният квартал на Берлин Лихтенберг (близо до Александерплац) е най-бързо развиващият се район в града. Почти половината от населението на областта е от страните от ОНД.
Окръгът заема водещо място по брой нови сгради - на 100 хил. жители се падат 2920 апартамента (в града като цяло - 890).
Кварталът е малък модел на Берлин. Тук има от всичко по малко: бизнес райони, супермаркети, ресторанти, кафенета, пъбове, зоопарк Фридрихсфелде, стар замък, Военен исторически музей Берлин-Карлхорст.
Цените за настаняване са подобни на тези в Marzahn-Hellersdorf. Месечното настаняване в триетажна къща (154 кв. м.) Построена през 2021 г. ще струва 1498 евро. Наемът на жилищни имоти в областта е средно от 10 до 12 евро на кв.м на месец.
Reinikkendorf - пикник в пристанището
Периферният район Райникендорф се намира в северозападната част на Берлин. По-голямата част от областта е заета от индустриална зона, гори и езера. Това обстоятелство се отразява на цените на недвижимите имоти в областта, те са по-малко високи в сравнение с други квартали на Берлин: от 3000 евро на квадратен метър в нови сгради и 2500–4500 - в стария жилищен фонд.
Темповете на строителство са ниски: няма достатъчно свободна земя за изграждане на жилища.
От забележителностите трябва да се отбележи двореца Тегел и културно-развлекателния център Тегел Порт. Няколко жилищни комплекса са разположени на бреговете на езерата и на остров Хумболт. Цената на апартамент тук е средно около 3400 хил. евро на кв.м., наем - до 10,35 евро на кв.м. Трябва да се отбележи, че тези показатели имат тенденция да се увеличават.
Търговски недвижими имоти: рискове и характеристики
Берлин (както Германия като цяло) привлича чуждестранни инвеститори чрез фактори като:
- стабилност и минимизиране на риска – от десетилетия германската икономика се развива без кризи, сривове в цените на недвижимите имоти;
- ред и спазване на законите - всички механизми, свързани с покупката, документацията, последващия лизинг са настроени до автоматизма, няма дискриминация или ограничения за чуждестранни инвеститори;
- стабилен ръст на цените на недвижимите имоти (важно е да се използва момента преди цените да достигнат своя пик);
- наличност - възможно е намиране на обект за инвестиция, с бюджет до 100 хил. евро, ниски лихви по кредити. Средната сметка за руските инвеститори е 200-300 хиляди евро на апартамент.
Статистиката показва, че чуждестранните граждани най-често инвестират в:
- офиси - поради увеличението на наема рентабилността намаля до 3-4% годишно;
- недвижими имоти на дребно - носи до 3-4% от приходите годишно, но има тенденция към намаляване на рентабилността;
- складови помещения - до 5-6% годишно;
- жилище за последващо отдаване под наем. Повишаването на цените на жилищата предизвика и увеличение на наемните цени, във връзка с което рентабилността варира от 5 до 7% от печалбата годишно.
По този начин най-изгодните за инвестиции търговски недвижими имоти в Берлин днес са представени от жилищни сгради: имам предвид покупката на цялата къща като цяло, апартаменти на отделен етаж или отделен вход.
Текущите тенденции на пазара на недвижими имоти в Берлин показват непрекъснат растеж на наемните цени: увеличаването на миграционните процеси, недостигът на жилища и свободно пространство за строителство и други фактори няма да допринесат за техния спад.
Немският жилищен фонд, включително вторичен, се отличава с високи стандарти и качество. Дългосрочните договори за лизинг (5 години или повече) позволяват прогнозиране на приходи от 5 до 7% годишно.
Друг вид инвестиция, по-изгодна, но и с по-голям риск, е покупката на парцели за строеж на нови къщи; с покачването на цената на земята рентабилността на такива проекти намалява от 18 на 12% годишно.
Средният вариант е, когато инвеститорът, след като е изтеглил заем, след завършване на строителството на жилища (особено малки апартаменти от 20-30 кв. м.) не го продава. В този случай къщата остава на инвеститора, който отдава апартаментите под наем. Кредитът се рефинансира при по-ниска ставка и наемът покрива всички плащания по кредита.
Нека обобщим
Придобиването от граждани на ОНД на недвижими имоти в Берлин, като се има предвид текущата пазарна ситуация, е обещаваща капиталова инвестиция. Икономическата осъществимост е извън съмнение: цените в Берлин все още не са настигнали други европейски столици, германската икономика се развива стабилно и е в сила политика на благоприятстване на чуждестранни инвеститори от правителството и банките.
Жилищна сграда ще донесе стабилен гарантиран доход от 5-7% годишно при липса на рискове, продажбата на вили - до 12% с минимален риск.
В допълнение към икономическия компонент, собствеността върху недвижими имоти в Берлин има допълнителни предимства: живеенето в Берлин е удобно и приятно и е по-лесно за собственика на недвижими имоти да получи многократна виза за Германия или разрешение за пребиваване.
Цените на недвижимите имоти в Берлин зависят от престижа на районите. Най-атрактивни са Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Нивото на цените се влияе от близостта до центъра и транспортните комуникации, времето на жилищно строителство: по-високи цени за сгради, построени преди 20-те години на миналия век. и след 2021г
