През последните няколко години цените на жилищата в Германия нарастват средно с 2-3% годишно. Но пазарът на страната не е хомогенен и затова човек трябва да се запознае с особеностите на конкретен град, в който инвеститор планира да закупи апартамент или къща. Недвижимите имоти в Олденбург са надеждна инвестиция, тъй като градовете в Западна Германия имат най-голям инвестиционен потенциал и изпреварват източните земи по отношение на икономическото развитие: има високи темпове на растеж на населението и индекса на потребителските способности, голям дял от наематели и бързо покачване на цените на жилищата.
Характеристики на пазара на недвижими имоти в Олденбург
Олденбург е столицата на едноименното херцогство, разположено на брега на река Гунте в района на Долна Саксония, и един от най-големите германски градове с най-високо качество на живот за населението. В центъра на Олденбург се провеждат голям брой културни събития и това се дължи на наличието на такива институции като градската и държавна библиотека, градския музей и известния културен център PFL. Магазини и бутици са препълнени тук през деня, а баровете са претъпкани вечер.
Популярността на Олденбург се улеснява от факта, че 14,7% от площта на града е посветена на паркове, гори, езера, насипи и други места за отдих на открито. Местните жители дори наричат Олденбург град-парк, а властите спонсорират дейността на четири изследователски центъра, специализирани в създаването на възобновяеми енергийни източници.
Третият по големина град в Долна Саксония може да предложи не само лесна интеграция в обществото и разширяване на жилищните комплекси за имигранти, но също така предлага широки възможности за инвеститори.
Олденбург предлага изгодна инвестиция в голямо разнообразие от жилищни и търговски имоти: на пазара се предлагат както стари сгради, така и чисто нови къщи.
Комбинацията от реновирани стари сгради и класически скандинавски вили създава атрактивен контраст.
Олденбург е университетски град и културен и икономически център на целия регион. Правителството на Олденбург активно привлича млади учени, висококвалифицирани хора с високо ниво на доходи. Селището отговаря напълно на очакванията на мигрантите и отговаря на статута на град с население от около 160 хиляди души.
Въпреки че не всички квартали са еднакво популярни: елитни квартали като Ziegelhof и Gerichtsviertel са в съседство с по-малко атрактивните квартали Nadorst и Donnerschwee. Фактът, че цените на жилищата тук не са много високи, вероятно се дължи на наличието на незавършено строителство.
Административно структуриран Олденбург е разделен на 9 области, които от своя страна също са разделени на 34 исторически формирани области. Градът е доста гъсто населен и следователно свободните парцели за изграждане на индивидуални жилищни къщи липсват. Въпреки че сградите се възстановяват навсякъде, досега се забелязва разпространението на стари конструкции.
През последните години Олденбург загуби значителна част от компактните къщи по старите улици на центъра, но градът все още има много атракции.
Недвижимите имоти в Олденбург се характеризират в по-голямата си част с тримесечна зависимост. В същото време жилищните райони могат да бъдат разширени или традиционни.
В центъра на града има много луксозни стари сгради, частично реставрирани. Пустошите са застроени с дву- и триетажни жилищни комплекси.
Тези, които ще живеят в Олденбург след закупуване на жилище, са склонни да се сдобият с апартамент в центъра и защото има удобна зона, предназначена за пешеходци, както и повечето хотели, магазини, ресторанти, развлекателни и търговски центрове.
Таблицата по-долу предоставя информация за характеристиките на популярните райони и общини на Олденбург:
| Област или община | Особености | Привлекателност за определени категории от населението |
|---|---|---|
| Омстеде (Градска зона VII) | Настаняване в провинцията, зони за отдих до езерото Bornhorster на няколко минути пеша от къщата, много атрактивни ферми. | Семейства, пенсионери |
| Крейенбрюк (градска зона IX) | Смесен жилищен район, много място за млади хора и възрастни хора, добри транспортни връзки, болница в непосредствена близост. | семейства |
| Остербург (Градска зона IV) | Оживен, разтегнат район, доста голям избор от апартаменти. | Двойки, самотни хора |
По Тирпицщрасе има скъпи градски къщи с изглед към водата, докато останалите къщи са тихо разположени на втория ред. Западната част на Олденбург е доминирана от класически, по-селски жилищни райони.
Изтокът все още е дом на голям брой класически ферми и смесени жилищни райони. Обхватът на цените тук, съответно, също е доста широк.
В Крузенбуш или Крейенбрюк се строят нови комплекси, а цялата южна страна вече е изключително жилищна зона. На север, особено в Надорст, има млади двойки и самотни хора, които обичат близостта на града и урбанизма на растящия квартал.
Dobben и Haarenesch са доминирани от вили и по-големи градски къщи. Тези райони са традиционно популярни сред семействата и възрастните хора. Поради тази тенденция Олденбург регистрира голямо увеличение на цената на жилищата.
На запад, например във Wechloy или Bloherfelde, преобладават класическите смесени жилищни райони. На изток територията е частично застроена с модерни градски къщи и ферми, които се нуждаят от ремонт и са много търсени напоследък.
Семейства и двойки предпочитат да се установят на юг, където прости къщи на разумна цена се намират на жилищни улици, по-рядко вилни селища.
Недвижимите имоти в Олденбург отдавна се считат за безопасна и сигурна инвестиция. Олденбург изпреварва дори Хановер по динамика и общо ниво на цените.
Причината за това е високото качество на живот и стабилната икономическа ситуация в града и въобще в Долна Саксония. Голямото търсене на апартаменти и къщи в Олденбург бързо намалява нивото на достъпност на жилищните имоти. Единствените изключения са новостроящите се проекти.
Олденбург отговаря на формирането на голямо търсене на недвижими имоти, като развива обширни свободни терени в централните части, където в момента се строят и жилищни сгради. Във военните райони като Донершви разработчиците на проекти се фокусират върху компактни къщи и около 240 нови жилищни комплекса вече са в последния си етап на строителство. Поради благоприятното местоположение в североизточната част на центъра на града, местните жилищни комплекси привличат цели семейства, семейни двойки и самотни хора.
Според плана за разпределение на бюджета на Олденбург за следващите години значителна част от средствата ще бъдат насочени за съфинансиране на строителни проекти. Подобни мерки са предприети за подобряване на достъпността на жилищата за групи от населението с ниски доходи. Как това ще се отрази на развитието на цените засега не е известно.
Във всеки случай градът вече разполага с достатъчно земя в атрактивни райони, подготвени за нови жилищни сгради, което означава, че постоянно нарастващото търсене на имоти от мигранти и инвеститори ще бъде задоволено.
Таблицата по-долу показва особеностите при избора на район за пребиваване, характерни за определени категории граждани на Олденбург:
| Самотни хора | Семейни двойки | семейства | Студенти | Пенсионери |
|---|---|---|---|---|
| Център (Център) | Зигелхоф | Добен | Хаарентор | Блохерфелде |
| Много реновирани стари сгради, кръчми и барове на пешеходно разстояние, добри комуникации и комуникационни услуги. | Често има малки жилищни сгради, удобно е да стигнете до центъра, има много зони за отдих. | Няколко гимназии и Университета за приложни науки в непосредствена близост, наличие на културни и развлекателни центрове, атрактивни жилищни комплекси. | Идеално място за престой, ако имате нужда от бърз достъп до сградите на университета. Това са предимно средни жилищни райони с много апартаменти под наем. | Живописен жилищен район, атрактивни сгради с градина, магазини, аптеки. |
Олденбург (поне за момента) е класически град наемател и затова е изгодно за инвеститорите да купуват цели жилищни сгради за отдаване на апартаменти под наем – поради тази причина сградите понякога се купуват изцяло със средствата на няколко инвеститора.
Делът на покупките на недвижими имоти по договор за съвместна собственост е около 40%, от които в 60% от случаите се закупува къща, а в 40% - етажна собственост.
За такъв голям град предлагането на недвижими имоти в абсолютно изражение е под средното. Нови строителни проекти се изпълняват доста бавно. Освен това през последните години цената на апартаментите и къщите се увеличи значително, което доведе до „замразяване“ на цените в близко бъдеще (в сравнение с динамиката на цените средно в Германия), но анализаторите обещават, че в няколко години ситуацията ще се промени към по-добро за инвеститорите...
Средни цени за наем
Ако сравним разходите за наемане и поддръжка на апартамент в Олденбург със средната цена на апартамент под наем в Долна Саксония и в Германия като цяло, цената на наемането на апартамент в Олденбург ще бъде съответно с 14,3% по-висока и 4,5% по-ниска .
Жилищата под наем в Олденбург са доста търсени: според статистиката отнема средно 14 дни от публикуването на обява за наемане на апартамент до сключването на споразумение с наемател. 
Жителите изразходват 16,8% от приходите си за плащане на наема на жилищни помещения, ако не вземем предвид разходите за комунални услуги и други разходи.
Средни покупни цени на недвижими имоти
Настаняването в Олденбург е достъпно. Средната пазарна цена на квадратен метър за апартамент в Олденбург е с 39,4% по-висока от средната за Долна Саксония и с 1,9% по-ниска от средната за страната.
В южните квартали на Олденбург, като Bümmerstede и Kreyenbrück, новопостроен мезонет от 120 m2 струва средно от 270 до 300 хиляди евро. Продажбата на апартаменти в стари сгради с подобен размер може да се извърши за 180 хиляди евро - цените на такива недвижими имоти рядко се покачват над 240 хиляди.
Най-скъпите апартаменти, модернизирани и разположени в райони от висок клас, могат да бъдат намерени в Haarenesch, Dobben и околностите им. Старите жилищни сгради с площ от 145 м2 рядко се оценяват от продавачите на по-малко от 420 хиляди евро, но като правило продажната цена започва от 500 хиляди.
В развиващите се жилищни райони цените за такива апартаменти започват от 600 хиляди евро.
Трябва да се отбележи, че цените на жилищата в нови сгради са относително стабилни, тъй като в момента има малко завършени проекти.
Реконструирани таунхауси са разположени основно в близост до центъра, а терасовидни къщи са разположени във вилни селища в покрайнините. Bloherfelde привлича предимно семейства, а недвижимите имоти предлагат голям брой частни къщи от 160 m2 в ценовия диапазон от 320 до 360 хиляди евро - крайната цена ще зависи от размера на земята.
Инвеститорите, които предпочитат да инвестират в търговски недвижими имоти, могат да бъдат посъветвани да закупят малък хотел или ресторант в центъра на Олденбург, по-близо до туристическите места. Като алтернатива можете да обърнете и да купите магазин за хранителни стоки или малко кафене в по-малко популярните райони на Олденбург, където местното население няма налични съоръжения, за да задоволи ежедневните си нужди.
Следващата таблица показва примерни цени (актуални за 2021 г.) за търговски имоти, намиращи се на територията на Олденбург:
| Тип имот | Цена (евро) | ||
|---|---|---|---|
| В центъра | в покрайнините | Площ, m2) | |
| Ресторант | 415 000 (Добен) | 265 000 (Хаарентор) | 200 |
| Ресторант-хотел | 310 000 (Zentrum) | 360 000 (Wechloy) | 150 |
| хотел | 760 000 (Добен) | 450 000 (Надорст) | 350 |
| Магазин за търговия на дребно | 120 000 (Хааренш) | 70 000 (Бланкенбург) | 50 |
| Офис сграда | 2 218 000 (Zentrum) | 375 000 (Офенердиек) | 1074 |
| Индустриално съоръжение | 1 200 000 (Zentrum) | 875 000 (Ецхорн) | 260 (+ 2916 m2 парцел) |
| Търговски помещения | 335 000 (Donnerschwee) | 245 000 (Ohmstede) | 86.72 |
Цената на търговските имоти в центъра на града ще струва няколко пъти повече, а рентабилността ще бъде висока. Но начинаещите инвеститори, които реалистично оценяват своите възможности, ще бъдат доволни от степента на изплащане на малките търговски обекти в покрайнините на Олденбург.
Сравнение на пазара за инвестиции в недвижими имоти на най-обещаващите градове в Германия
Експерти от Пощенска банка, една от най-големите банки в Германия, анализираха макро- и социално-икономическите показатели на 402 населени места в страната, както и перспективите за тяхното развитие до 2030 г. Целта на проучването беше да се идентифицират най-обещаващите пазари в Германия по отношение на дългосрочни инвестиции в жилищни имоти.
Според резултатите от изследването Хамбург, Мюнхен, Олденбург, Щутгарт и Бон имат най-висок потенциал за растеж.
Инвестиционната привлекателност на даден пазар се влияе от набор от фактори:
- Демографска ситуация. Колкото по-голямо е населението, толкова по-бързо растат търсенето и цените на жилищата. В градовете, които се оказаха лидери според резултатите от проучването, броят на жителите за 3 години (от 2021 до 2021 г.) нараства по-бързо от средното за Германия, тоест ръстът се дължи именно на особеностите на градовете, а не към ситуацията в Германия. Според прогнозите на германската федерална статистическа служба (Statistisches Bundesamt), от 2021 до 2030 г. населението на Олденбург ще намалее с 4,7% (в централните региони).
- Пазар на труда. Градовете с ниски нива на безработица са по-привлекателни за инвеститорите по две причини:
- липсата на безработица е знак за благоприятна икономическа ситуация;
- трудоспособното население са потенциални наематели.
- Динамика на цените. За привлекателността на пазара на недвижими имоти говори стабилно покачване на цените на ниво над средното за страната - като правило това е резултат от голямо търсене. Експертите на Пощенска банка твърдят, че местният пазар в Олденбург ще остане стабилен или ще расте с поне 1,5% годишно през следващите 15 години.
- Покупателната способност на населението и достъпността на жилищата. В Олденбург покупателната способност на жителите е по-висока от средната за страната, тоест населението на града е в състояние да харчи повече пари за услуги и стоки, включително жилищни имоти. Също така е важно да се знае съотношението на доходите на гражданите към цените на недвижимите имоти - това показва колко платежоспособно е търсенето на жилищни помещения. Олденбург има предимство - анализаторите на Postbank изчислиха какъв дял от дохода на определена група население е средното ипотечно плащане и се оказа, че Олденбург е лидер сред другите германски градове в тази област: за всяка категория от населението (самотни хора , семейства с деца, пенсионери и др.) делът на ипотечните плащания е под 35% в структурата на доходите. Ако жилищата не са достъпни за много категории граждани, тогава на този пазар ще има много потенциални наематели.
- Индикатори на пазара на наем. Ако в дадено населено място има повече наематели, отколкото собственици на жилища, за инвеститор е изгодно да купува изгодни апартаменти и къщи за отдаване под наем. През последните години наемната ставка само нараства.
- Икономика и инфраструктура. За да се оцени адекватно инвестиционните перспективи на Олденбург, е важно да се обърне внимание на някои качествени показатели:
- Нивото на развитие на икономиката и наличието на индустрии. За инвеститор трябва да се даде приоритет на градове, които не зависят от производство и услуги в нито една индустрия. Олденбург е дом на много компании и предприятия, участващи в развити и икономически значими индустрии. Градът е един от най-важните индустриални центрове на страната – тук се намират първите тютюневи фабрики в Германия, леярни и машиностроителни заводи, кожарска обработка и производство на стъкло, конеферми.
- Наличието на университети. Олденбург е дом на известния Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, където учат много чуждестранни студенти. Струва си да се отбележи, че за градове с население под 200 000 души (точно това е Олденбург) е особено важно да има образователни институции, които привличат студенти от чужбина и от други региони на Германия - те създават допълнително търсене на реални имоти.
- Наличието на големи клиники. Германия е известна с висококачествената си здравна система и затова медицинският туризъм е много развит тук. Следователно наличието на клиники създава търсене на жилища под наем в близост до медицински центрове. В Олденбург има Университетска болница Олденбург (Universitätsklinikum Oldenburg), която се посещава от пациенти, които в по-голямата си част се нуждаят от помощта на неврохирурзи и хирурзи. Те също така се занимават с лечение на ракови заболявания, а онкологичната терапия, както знаете, отнема много време, през което роднините на пациента може да се нуждаят от жилище.
Посочените числови показатели за 5-те най-перспективни града по отношение на инвестициите в недвижими имоти в Германия са представени в следната таблица:
| Фактор, влияещ върху инвестиционната привлекателност | Олденбург | Хамбург | Мюнхен | Щутгарт | Бон |
|---|---|---|---|---|---|
| Прираст на населението (%). Средно за Германия = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Коефициент на безработица (към юли 2015 г.,%). Средно за Германия = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Средногодишен ръст на цените на недвижимите имоти (2011-2014,%). Средно за Германия = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Индекс на покупателната способност (цяла Германия = 100). Средно за Германия = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Размерът на годишния доход на едно семейство, необходим за закупуване на апартамент. Средно за Германия = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Дял на наемателите в централните райони (%). Средно в Германия = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Динамика на наемите (2011-2015,%). Средно за Германия = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Така че, за да инвестирате в печеливши недвижими имоти в Германия и да купите жилища, Олденбург отговаря на всички основни показатели, на които международните брокери препоръчват да се обърне внимание:
- демографска ситуация: динамиката на населението е положителна, има перспективи за по-нататъшен растеж;
- безработица - в град с население под 200 000 души нивото на безработица не трябва да надвишава 7%;
- ръст на цените на жилищата: препоръчителната ставка е от 2% на година;
- делът на наемателите: хората, които наемат жилище, трябва да бъде повече от 50%;
- икономическа ситуация - трябва да има поне 2 ключови индустрии в града;
- инфраструктура – в града трябва да работят големи университети и университетски клиники.
Разходите за живот в Олденбург
Ако купувачът се интересува от апартамент в Олденбург, тъй като в бъдеще ще живее в града, на първо място е необходимо да се преценят основните елементи на разходите, които чакат след преместването.
На първо място, като правило, имигрантите се интересуват от цената на хранителните продукти. В Олденбург храната е по-скъпа от средната за Германия, с около 12%.
| Хранителен продукт | Цена (евро) |
|---|---|
| Питка пресен бял хляб (500гр) | 0.99 |
| мляко (1 л) | 0.66 |
| Яйце (12 бр.) | 1.71 |
| Местно сирене (1 кг) | 6.67 |
| Пилешки гърди без кости и кожа (1 кг) | 6.96 |
| телешко (1 кг) | 11.82 |
| ябълки (1 кг) | 2.08 |
| Банани (1 кг) | 1.56 |
| картофи (1 кг) | 0.93 |
| лук (1 кг) | 1.00 |
Олденбург е голям град с доста голям брой ресторанти и кафенета. Цената на кетъринг услугите тук не може да се нарече ниска, но ако говорим за средните цени в Германия, цената на хранене навън в този град е 7,16% по-ниска.
| Обяд и напитки в ресторанта | Цена (евро) |
|---|---|
| Обяд в евтин ресторант | 9.50 |
| Тристепенен обяд за двама в ресторант от среден клас | 40.00 |
| McMill в McDonald's (или подобен набор от ястия) | 7.20 |
| Капучино | 2.50 |
| Вода (бутилка, 0,33 л) | 1.70 |
Разходите за поддръжка на жилище също не са твърде високи - разходите за комунални услуги в Олденбург са с 15% по-ниски от средните в Германия.
| Комунална услуга | Цена |
|---|---|
| Електрозахранване, отопление, климатизация, водоснабдяване, извозване на отпадъци, канализация (за апартамент с площ от 85 м 2) | 180,67 € на месец |
| 1 минута разговор на предплатена тарифа на местен мобилен оператор (без отстъпки и активиране на тарифни планове) | 0,09 евро |
| Интернет (от 60 Mbps, неограничен, кабелен / ADSL) | 27,50 евро на месец |
Както във всеки друг град в Германия, хората, които често използват услугите на градския транспорт, намират за по-изгодно да закупят месечна карта. Стойността му е с 28,5% по-ниска от средната за страната.
| Транспортна услуга | Цена (евро) |
|---|---|
| Еднопосочен билет (градски транспорт) | 2.40 |
| Месечен пропуск (редовна цена) | 50.00 |
| Такси "Старт" (обикновена тарифа) | 3.50 |
| Такси (обикновена тарифа, за 1 км от пътя) | 1.89 |
| Такси, 1 час чакане (редовна тарифа) | 25.00 |
| Бензин (1 л) | 1.32 |
Като цяло Олденбург не може да бъде класифициран като град с висока цена на живот, но заплатите в града са по-ниски от средните за страната със 17%: 1816,67 евро срещу 2190,48 евро на месец (след данъци).
Заключение
Пазарът на недвижими имоти непрекъснато се променя под влиянието на различни фактори, а инвеститорите постоянно търсят нови възможности за инвестиции. Германия е една от икономически най-стабилните страни, жилищни и търговски сгради са много търсени тук.
Когато има недостиг на предлагане на немския пазар на недвижими имоти и пазарът не може да се справи с нарастващото търсене от купувачи на къщи и апартаменти, инвеститорите се задоволяват с по-малко популярни инвестиционни възможности или дори поемат рискове и инвестират в недвижими имоти, които имат не са третирани преди. Но веднага щом строителни проекти, разположени в големи растящи градове, бъдат пуснати за продажба, цялото внимание на капиталистите се насочва към тях. Един от тези градове е Олденбург – град, който изпреварва десетки други населени места в Германия по всички показатели на инвестиционна привлекателност.
