Практиката показва, че покупката на недвижим имот в Германия е печеливша инвестиция. Независимо от целта на сключването на сделка - за собствено жилище или като инвестиция в бъдещето - постоянно растящите цени на недвижимите имоти в Германия ще ви помогнат бързо да компенсирате разходите. В тази ситуация ипотеките в Германия през 2021 г. са привлекателни не само за германските граждани, но и за чужденци, включително руснаци. Лихвените проценти по ипотечните кредити в Германия сега са едни от най-ниските в историята на жилищните заеми в страната и това е с постоянно нарастващото търсене на жилища.
Недвижими имоти в Германия и ипотеки
Търсенето на недвижими имоти в Германия надвишава предлагането. На пазара е почти невъзможно да се намерят нови сгради в завършени проекти. Сред офертите преобладават апартаменти в сгради, чието строителство е планирано или ще бъде завършено до 2-3 години (покупка извън плана).
Разпространението на цените на недвижимите имоти в Германия е голямо: те растат в посока от изток на страната на запад. Най-скъпото жилище в Бавария, Мюнхен: от 4 хиляди евро на квадратен метър. Цената на жилищната площ в нови сгради в Берлин започва от 2500 евро на квадратен метър. Цените на вторичните жилища започват от 1500 евро.
Годишното увеличение на цените и наемните ставки за недвижими имоти в Германия варира съответно от 4 до 6 и от 2 до 3%, в зависимост от федералната провинция.
Закупуването на жилище или търговски помещения изисква доста значителна сума. Германските банки са готови да предложат ипотечен заем не само на граждани на Германия, но и на нерезиденти на страната: цялата сума за закупуване на вече построени недвижими имоти или на няколко транша - в случай на придобиване на недовършена сграда, както се строи.
Ипотечните лихви в Германия са сред най-ниските в Европа - от 0,8 до 2% за германските граждани, от 3 до 5% - за чужденците.
Направете социологическо проучване!
Ипотеки за чужденци: условия, срокове и ставки
Чуждестранните граждани имат възможност да теглят заеми и да купуват апартамент с ипотека в Германия.
Разберете как да получите заем в Германия през 2021 г.
Германските банки отговарят на нуждите на клиенти от чужбина, както физически, така и юридически лица, особено ако сумата на транзакцията надвишава 100 хиляди евро.
Условията за кредит може да са специфични за всеки клиент. Споразумението взема предвид редица фактори: платежоспособността на купувача, размера на първоначалната вноска, кредитната история на клиента, състоянието и местоположението на апартамента.
Първата ипотека за чужд гражданин в Германия е по-трудна за получаване от следващите. При регистрацията трябва да заплатите от 40 до 50% от общата стойност.
Ако клиентът иска да увеличи сумата, тогава банката, като правило, отговаря наполовина и лихвеният процент в този случай ще бъде намален. При последващи вписвания на ипотеката, първоначалната вноска може вече да не се изисква или да бъде не повече от 20% от общата стойност на имота.
Сред другите условия на германските банки към клиента, най-често срещаните са:
- наличие на повече от две години открита сметка в банка в Германия, в която клиентът редовно депозира средства;
- възраст на клиента - от 21 до 65 години;
- потвърждение на доходи на територията на Федерална република Германия (включително от отдаване под наем на недвижими имоти). Ипотеките за чужденци в Германия ще станат достъпни при подаване на отчет за доходите в банката за последните шест месеца, от предприемачи - извлечения от сметки за последните две години;
- предоставяне на потвърждение за наличието на плащания на издръжка, заеми. Съгласно германското законодателство изплащането на кредита не трябва да надвишава 35% от месечния доход на клиента.
Можете да се запознаете със състоянието на пазара на недвижими имоти в различни градове на Германия по отношение на наема и всички въпроси, свързани с тази тема, в раздел "Недвижими имоти".
Срокът на падежа на заема е от пет до тридесет години. Трябва да се помни, че според германското законодателство недвижимите имоти остават на разположение на банката до пълното изплащане на ипотеката.
Как да получите ипотека за чужд гражданин
Когато решавате за сътрудничество с една или друга банка в Германия, си струва да вземете предвид стабилността, честността и почтеността на германските банки: всичко е стриктно изчислено, всички възможни нюанси се вземат предвид. Няма да е възможно спешно да получите ипотечен кредит в Германия. Получаването на ипотека е спокоен процес от няколко етапа, по време на които трябва да изберете най-добрия вариант.
Първа стъпка: анализирайте предложенията
Търсенето на по-изгодни условия за кредит предполага активно използване на съществуващата конкуренция в банковия сектор на Германия. В такава ситуация би било по-правилно да не бъдем мързеливи, ограничавайки се до две-три банки, а да намерим време да посетим 10 до 15 институции. Това значително ще увеличи вероятността да бъде намерен най-подходящият вариант.
Така че сред предложенията, получени от банките, ще има по-изгодни, които могат да бъдат споменати в комуникация с представители на други структури. В такава ситуация някои банки могат да се съгласят на по-изгодни условия за клиента: леко понижаване на лихвата, предлагане на други бонуси (безплатна промяна на процента на погасяване и други), за да заобиколят конкурента.
Когато анализирате предложения, трябва да сте наясно, че в Германия банките предоставят заеми за погасяване или анюитетни заеми с лихви за 5, 10, 15, 20 години (всеки нови пет години водят до увеличение от 0,5%). Това означава, че независимо кога се извършват плащанията – в началото или в края на кредита, техните суми ще бъдат постоянни.
Когато анализирате оферти, трябва да обърнете внимание на характеристиките на имота. Банката ще се интересува предимно от тях, като оценява собствените си рискове. Може да се разчита на ниска лихва по кредита, когато рисковете на банката са намалени, например, ако придобитият обект:
- Наскоро построени - в Германия сградите са с гаранция за сто години;
- разположен на добра локация от гледна точка на екология, близост до центъра на града, логистика;
- предназначени за генериране на пасивен доход - помещенията ще бъдат отдадени под наем.
Най-популярните начини за намиране на недвижими имоти в Германия:
- фирми за недвижими имоти. Адресите на фирми, които продават недвижими имоти, могат да бъдат получени на уебсайта на информационно-справочния портал на Федерална република Германия;
- специализирани уебсайтове: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- търгове;
- брокери и частни обяви.
Сред офертите най-достъпни цени са за т. нар. редови къщи (Reihehäuser) и градски апартаменти (Eigentumswohnung). По-високи цени за двуфамилни къщи (Doppelhaus) и самостоятелни вили (Einfamilienhaus). Закупуването на помещения в стара къща (Altbauhauser), въпреки духа на древността и по правило местоположението в централните квартали на града, може да има някои недостатъци: стари и проблемни комуникации, липса на комфорт. Трябва да се има предвид, че при закупуване на апартамент, който се отдава под наем, ще бъде трудно да се повиши плащането или да се изгонят наемателите преди изтичане на договора.
Стъпка втора: подготовка на необходимите документи
Кандидатстването за заем трябва да бъде придружено от предоставяне на редица документи. Едно лице трябва да представи:
- международен паспорт и вътрешен паспорт (както и техните копия);
- въпросник (Selbstauskunft);
- банково извлечение, което потвърждава наличието на начален капитал;
- подкрепящи документи от банката за размера на заплатата за последните три месеца;
- връщане на данъци;
- описание на имота;
- резултатите от независима оценка на стойността на обекта.
Едно юридическо лице ще изисква:
- връщане на данъци;
- баланс за две години;
- текущ производствен и икономически анализ на бизнеса (BWA);
- описание на имота.
Списъкът с необходимите документи не е окончателен и може да се различава в зависимост от изискванията на банката.
Стъпка трета: откриване на банкова сметка и нейното попълване
Плащането за недвижими имоти в Германия може да се извърши изключително чрез банка, включително чрез Сбербанк на Русия - чрез банков превод. За да получи ипотека, чужд гражданин трябва да има/открие сметка в немска банка. Това изисква лично присъствие на клиента („пощенска легитимация“ се отнася само за германски граждани).
За да откриете сметка, ще ви трябват оригинали и копия на вашия международен паспорт и вътрешен граждански паспорт, регистрация и попълнени банкови формуляри. Някои банки може да изискват справка-препоръка, защото в Германия се опитват да се справят с "чист" капитал.
Сметката се открива в евро и се сключва съответното споразумение. Можете да депозирате пари в нова сметка в деня на откриването й.
Стъпка четвърта: сключване на договора
След съгласуване на всички условия идва ред на сключване на договор за получаване на ипотечен кредит. Правното основание за това е Германският граждански кодекс (параграфи 601-610) и Законът за ипотечните банки (параграфи 14-16, 19).
Договорът за ипотечен кредит трябва да съдържа информация:
- върху размера на предоставения заем: размера на кредита и приспаднатите от него лихви за кредита и други разходи;
- относно условията за предоставяне на ипотека и необходимите плащания: началото на плащането на лихвите по кредита, времето на плащане, размера на месечните вноски, изчисляването на дяловете от лихвения процент и вноските за погасяване на кредитния орган;
- относно начина на изплащане на ипотеката;
- спазване на условията за получаване на ипотека - вписване в имотния регистър, потвърждаване на платежоспособността на кредитополучателя, сключване на застрахователен договор;
- при прекратяване на договора: действия на страните след изтичане на срока, условия за удължаване на кредита от банката, последици за кредитополучателя в случай на забавено плащане, условия за прекратяване на договора.
Условия за регистрация на ипотека в Германия
Обработката на заема се извършва в рамките на месец или повече. На първия етап трябва да подготвите необходимите документи за регистрация, което отнема около две седмици. В същото време си струва да опознаете по-добре пазара на доставки.
След това трябва лично (за чужденците това условие е задължително) да посетите няколко банки и да се запознаете с условията и лихвените проценти, да кандидатствате за ипотека - това може да отнеме от два до четири дни или повече.
Чакането на резултатите от решението за издаване на ипотечен кредит след предварителни преговори с няколко банки може да отнеме до 4 седмици. На последния етап ще трябва да изберете най-изгодната оферта, да отворите сметка и да направите депозит в избрана банка.
Допълнителни разходи при покупка на имот в Германия
Всеки, който ще си купи къща на кредит в Германия, трябва да вземе предвид необходимостта от допълнителни разходи в допълнение към договорената цена. Преди всичко новият собственик трябва да бъде вписан в имотния регистър (Grundbuchauszug). За да направите това, трябва да платите данък върху недвижимите имоти.
Данъчната ставка върху покупната цена, в зависимост от местоположението на обекта на покупката, може да варира от 3,5% (Саксония) до 6,5% (Северен Рейн-Вестфалия). Германското законодателство изисква този данък да се плаща солидарно от купувача и продавача.
Освен това купувачът заплаща:
- пререгистрация на права на собственост - от 0,5 до 1% от сумата на покупката;
- нотариални услуги - от 1,5 до 3%;
- комисионна на брокер / брокер - от 3 до 6% (понякога заедно с продавача). Евтините обекти се заплащат на фиксирани ставки от 1500 до 5 хиляди евро;
- други разходи (за регистрация, съставяне на извлечения от имотния регистър, водене на банкова сметка 150 евро годишно).
Регистрацията на ипотечен кредит също води до допълнителни разходи:
- 1% от сумата на кредита (за регистрация);
- плащане за независима оценка на обекта - 1–2 хил. евро;
- Due Diligence (одит на обект) - от 0,5 до 1,5% от стойността му.
Прочетете повече за данъците при покупка на имот в Германия тук.
Погасяване на ипотечен кредит в Германия
Предсрочното погасяване на ипотеката не е изгодно за банката - тя губи печалбата си. Но в конкурентна среда банковите институции трябва да бъдат гъвкави. Поради тази причина германските банки предоставят на клиентите опции за предсрочно погасяване. Съответна статия е включена в споразумението, например годишно, в допълнение към анюитетните плащания, за погасяване на 10% от тялото на заема.
Rate, Zinsen и Tilgung: какви са те
Схемата за изчисляване на плащанията по анюитетен ипотечен заем е прозрачна: общото годишно плащане (Rate) се състои от две суми: Zinsen - лихвите на банката върху сумата на кредита и Tilgung - годишният процент на тялото на кредита.
Като разделите тази сума на 12 (според броя на месеците), можете да изчислите месечния разход. Размерът на анюитетното плащане не се променя: в него Zinsen непрекъснато намалява, докато Tilgung се увеличава.
Типичен немски модел на ипотечно кредитиране изглежда така:
- клиент с възможност да депозира 600 евро месечно като плащане взема заем от 100 хиляди евро за десет години.
- Банката е установила процент на плащане от 3,22% годишно (3220 евро) с месечна вноска от 268 евро и 33 цента.
- В този случай остават 331 евро 67 цента на месец или около 4 хиляди евро на година (което ще възлиза на 4% Tilgung) за погасяване на тялото на заема.
- Германските банки се стремят да намалят Tilgung (предлагат 1%) и ако клиентът упорства да увеличава този показател, те увеличават лихвата, като по този начин "наказват" кредитополучателя.
Sondertilgung - способността за бързо погасяване на заема на тялото
Чуждестранни граждани, които са взели ипотека в Германия за закупуване на недвижим имот, могат да намалят общите си плащания по заема. Високата конкуренция принуждава по-голямата част от ипотечните банки да предложат на своите клиенти такава възможност. За да направите това, е необходимо да въведете клауза за Sondertilgung-Möglichkeiten при сключване на договор.
Тази клауза ви дава право на годишно извънсрочно погасяване на част от заема. Преди да подпишете договора, трябва да включите в него процента на такова погасяване - да платите до 3 и повече процента от сумата на кредита.
Всичко зависи от начина на преговори. С правилния подход можете да увеличите размера на такива плащания до 5-7%. Но тази сума не е необходима: можете да правите по-малки депозити или да не правите пари изобщо, но когато се появят допълнителни печалби или свободен капитал, тя може да се използва за изплащане на дълга без никакви санкции.
Обобщаване
Ипотечните банки в Германия активно отпускат заеми не само на германски граждани, но и на чужденци. Ипотеката продължава да бъде един от най-популярните механизми за придобиване на недвижими имоти тук.
Германия е една от трите европейски страни с най-ниски лихвени проценти. Предпочитание се дава на анюитетни ипотеки с фиксирани месечни плащания.
Чужденците, които купуват жилища в нови сгради под наем или за себе си, са по-склонни да получат ипотека. През 2021 г. няма пречки руски гражданин да вземе ипотека в Германия.
Основните условия, които банките поставят на чужденците за получаване на ипотека, са липсата на "мръсен" капитал и минимизиране на рисковете. В същото време ипотечните банки печелят (от 1900 г. насам никоя такава банка не е фалирала), а кредитополучателите трябва да плащат десетилетия.
