Ипотеки за чуждестранни граждани в Полша през 2021 г

Чуждестранните граждани, които решат да придобият жилищен или търговски недвижим имот в Полша, но нямат цялата необходима сума за покупката, не трябва да се отчайват - ипотека в Полша през 2021 г. е достъпна не само за гражданите на тази страна. Полските банки охотно предоставят заеми за строителство или покупка на недвижими имоти на чуждестранни граждани, предлагат изгодни условия за кредитиране и ниски лихви по ипотечните заеми. За да получат ипотека в Полша, чужденците трябва да спазват няколко правила и да подготвят всички необходими документи.

Придобиване на недвижими имоти в Полша

Недвижимите имоти в Полша все повече привличат граждани от ОНД: от 2021 г. гражданите на Украйна и Русия заеха водещи позиции сред чуждестранните купувачи. Трябва да се отбележи, че собствеността на апартамент, къща или парцел в Полша от чужденец ни най-малко не опростява процеса на получаване на полско разрешение за пребиваване или гражданство.

В същите случаи, когато се купува търговски недвижими имоти (което ще допринесе за развитието на икономиката на страната), са възможни малки преференции от полската държава - например при получаване на статут на разрешение за пребиваване или при кандидатстване за визи: можете да се регистрирате в дома си, не се нуждаете от хотелска резервация и др.

Причините за популярността на придобиването на полски недвижими имоти са различни, а именно:

• на достъпни цени не само в сравнение с други страни от ЕС, но и с цените на жилищата в Руската федерация, Украйна и Беларус;
• в широките възможности на ипотечното кредитиране;
• във възможността за изгодно инвестиране и печалба.

Цените на недвижимите имоти зависят от големината му, от кой град се намира, както и от местоположението му в самия град. Най-високите цени са от 6 до 9 хиляди злоти на кв. м - във Варшава, Краков, Гданск, Познан, Вроцлав; по-ниска - от 4 до 5 хиляди злоти на кв. м - в Лодз, Пшемисл, Шчечин.

Направете социологическо проучване!

Ипотеки: лихви, плащания по заеми

За да избегнете проблеми при изплащане на ипотечен заем, трябва внимателно да се запознаете с условията на неговата регистрация, да изчислите всички необходими плащания и собствените си възможности. В Полша отношението към длъжниците по заеми е изключително негативно и не бива да се разчита на помощта на държавата.

Голяма помощ може да окаже полският финансов и бизнес портал www.bankier.pl, който от 2000 г. предоставя на посетителите надеждна информация, помага за вземането на правилни решения в областта на управлението на инвестициите, бизнеса и личните финанси. На сайта можете да изберете най-добрите оферти от банки, да получите актуална информация за годишните ипотечни лихви, да изчислите размера на плащанията с помощта на калкулатор.

Много полезна информация за функционирането на банковата система в Полша можете да получите, като прочетете статията "Банките и банковата система в Полша".

В повечето случаи заемите за закупуване на жилища в Република Полша се издават в националната валута - злоти (PLN).

От 2021 г. минималните първоначални вноски за недвижими имоти са увеличени в Полша. Ако по-рано банките можеха да покрият 100% от цената на жилищата с ипотека, сега, по препоръка на Полската комисия за финансов надзор, те могат да издават заем в размер на 80% от стойността на недвижимия имот (до 90% - по преценка на самите банки).

В зависимост от това се извършва изчисляването на плащането на ипотечния кредит. Плащането включва:

• променлива (WIBOR - Warsaw Interbank Offer Rate) е процентният основен обменен курс между банките на междубанковия пазар. Средната му стойност по правило се преразглежда на всеки 3 месеца (3M) от полския съвет за парична политика (RPP - Rada Polityki Pieniężnej), така че може да се променя както нагоре, така и надолу. През 2021 г. отделните банки могат да се разплащат веднъж на всеки шест месеца или година;
• еднократна комисионна за отпускане на заем (marża). Тази комисионна се определя при издаване на заем, фиксирана е в договора и не се променя повече. Размерът и срокът на кредита, размерът на първата вноска, промоционалните оферти на банката и т.н.
• действителният годишен лихвен процент (Oprocentowanie / RRSO), който се изчислява, като се вземат предвид банковите разходи, размера на кредита, периода от време, за който е издадена ипотеката, застраховката и др. Размерът на месечното плащане зависи от това.

Можете да изчислите предварително разходите с помощта на калкулатора (kalkulator kredytów (hipotecznych)) на www.bankier.pl/.

За да изчислите процента RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) и месечното плащане (rata), трябва:

• отидете на уебсайта и изберете подкатегория “Kredyty hipoteczne” в колоната “Twoje finanse”;

• на страницата, която се отваря, отворете опциите "Pokaż opcje zaawansowane" и въведете необходимите данни, например: цената на апартамента - 200 хиляди злоти, размерът на заема - 180 хиляди злоти, възрастта на кредитополучателя - 30 години, срок за погасяване на кредита - 35 години;

• в "Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę" изберете "Sprawdź ofertę banków";

Въз основа на получените изчисления е възможно да се сравнят офертите на различни банки. Така маржът може да бъде от 1,89 до 2,92%, RRSO - от 4,05 до 5,35%, rata - от 754 до 866 злоти. След като изберете най-подходящия вариант, можете да използвате услугите на консултант (doradca finansowy или hipoteczny) на тази или онази банка, който ще провери кредитоспособността на клиента, ще предложи най-добрия вариант, ще изпрати заявление до банката и ще помогне при договарянето с продавачът. Тези услуги са безплатни за купувача - консултантът получава комисионна от банката за издадения кредит.

В допълнение към тези плащания, трябва да се подготвите за следните разходи:

• първоначална вноска (минимум - 10-20% от стойността на имота, в зависимост от банката). Размерът на вноската се влияе и от заплатата на кредитора: колкото е по-ниска, толкова по-голяма е вноската;
• банкова комисионна (prowizja) - от 0% и повече. Често банката изисква да го платите още преди издаването на ипотеката, понякога тя е включена в размера на кредита и месечните плащания. Можете да се отървете от необходимостта да плащате комисионна, като използвате някой от предлаганите от банката допълнителни продукти;
• документална застраховка (ubezpieczenie pomostowe). За да се намали рискът, банката може да бъде вписана в раздел IV от имотния регистър (ksiega wieczysta) до пълното погасяване на ипотечния кредит. Преди вписването (това може да отнеме известно време), банката може да увеличи маржа или да начисли допълнителни такси за рискова застраховка;
• плащане за оценка на недвижими имоти (oplata za wycene nieruchomosci) от банков служител или трета страна експерт;
• допълнителна застраховка живот на кредитополучателя (inne ubezpieczenia);
• други такси и комисиони (inne oplaty i prowizje). Такива плащания могат да възникнат, ако искате да погасите ипотеката предсрочно или ако не плащате пари навреме (споразуменията съдържат списък на плащанията в такива случаи).

Регистрация на ипотека в Полша от чужди граждани

Гражданите на страните от ЕС имат възможност да кандидатстват за ипотека в полски банки при същите условия като поляците. Ипотеки за чужденци – граждани на страни извън ЕС, включително ОНД, са възможни само след задълбочена проверка за съответствието им с определени критерии и предоставяне на някои допълнителни документи.

За подробности относно условията за получаване на заем за покупка на недвижим имот от чуждестранни граждани вижте статията „Ипотеки за чуждестранни граждани в Полша през 2021 г.“.

Банкови изисквания за граждани на ОНД

Трябва да се отбележи, че няма единен списък с допълнителни изисквания за издаване на заем от чужденец, така че всяка банка може да установи свои собствени правила. Така че в някои случаи наличието на карта на поляк може значително да опрости получаването на малък заем, понякога, ако е необходимо, чужденец може да изисква карта за пребиваване.

Най-често полските банки поставят следните изисквания към чужденците:

• потвърждаване на самоличността на чужд гражданин (валиден паспорт);
• да потвърди законността на престоя на кандидата в Полша за заем;
• потвърдете наличието на полско разрешение за пребиваване (meldunku);
• посочете законния източник на доходи (трябва да бъде документирано);
• имат положителна кредитна история (в Полша или в страната на пребиваване);
• имат PESEL номер.

Какви документи ще са необходими при кандидатстване за заем и колко ще струва

Пакетът от необходими документи за получаване на ипотечен кредит включва:

• международен паспорт;
• карта за постоянно пребиваване в Полша (karty stałego pobytu) или карта за временно пребиваване (karty czasowego pobytu) за поне 12 месеца. Във втория случай условията на заема ще съответстват на срока му на валидност;
• удостоверение за плащане на данъци (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• удостоверение за заплата за последните три до шест месеца (ако имате безсрочен трудов договор - umowa o prace na czas nieokreslony);
• договор за една година предварително и удостоверение за доходи за последните три до шест месеца (ако има трудов договор за определен период - umowa o prace na czas okreslony);
• удостоверение за доходи за последните шест месеца или една година (за работа в Полша по договор по договор - umowa zlecenia / o dzieło);
• удостоверение за доход от една до две години (при управление на собствен бизнес в Полша);
• удостоверение за полицейско разрешение (zaświadczenie o niekaralności);
• Полски доклад на BIK (Biuro Informacji Kredytowej), удостоверение за плащане на ДДС и история на движението на средствата по банковата сметка на кандидата;
• предварителен договор (umowa wstępna) със строителя (строителя) или с продавача на недвижим имот;
• разрешение от министъра на вътрешните работи на Полша за покупка на недвижим имот в случай на покупка на къща или парцел от чужденец, който е живял в страната по-малко от пет години. Изисква се и разрешение за закупуване на недвижим имот, който се намира в граничната зона.

Също така е необходимо да попълните специален въпросник в банков клон или онлайн на уебсайта на банката.

Банките начисляват еднократна комисионна за услугите си - до 3,5% от размера на кредита.

Кредитополучателят заплаща и услугите на банков представител (в рамките на 200-300 злоти), който преди да подпише договора, инспектира недвижимия имот (opinia rzeczoznawcy), за да провери съществуването му, дали декларираната стойност съвпада с реалната. , и да подпише анекси към договора. Най-често такава проверка се извършва, ако нова или неизвестна компания действа като предприемач, както и при закупуване на вторичен жилищен фонд.

Издаването на разрешителни на Министерството на вътрешните работи на Полша ще струва заедно с държавна такса от 1848 злоти.

Регистрация на взаимоотношения с банката

Практиката показва, че за ипотечен заем чуждестранните граждани най-често се обръщат към онези полски банки, на които вече са клиенти. Без банкова сметка е изключително трудно и нерационално да живееш в държава със стабилна банкова система и развито онлайн банкиране.

Освен това е много лесно да отворите сметка в полска банка - това изисква минимум документи: паспорт с виза и карта за пребиваване. Банкова сметка и стандартна банкова карта се предоставят безплатно (до 8 август 2021 г.).

Друго предимство на откриването на сметка в полска банка е възможността да получите малък потребителски заем. След навременното плащане на всички задължения, свързани с него, информацията за положителна кредитна история ще отиде в Бюрото за кредитна информация (BIK), което може да играе решаваща роля при разглеждане на ипотечен кредит и вземане на положително решение.

Алгоритъмът за получаване на ипотечен заем в Полша е прост:

• подписване на предварителен договор с предприемача/продавача;
• обработка на пакет документи в банката;
• разглеждане от банката на заявлението и проверка на всички данни (в рамките на 7-14 дни);
• подписване на договор за заем (ustanowienie hipoteki). Всички негови условия се договарят индивидуално между банката и кредитополучателя, включително начина на превеждане на пари на продавача на недвижим имот: по негова банкова сметка, чрез банков депозитар или други.

След това можете да подпишете окончателното споразумение с продавача при нотариус, да направите искане до кадастралния отдел. Веднага след като купувачът представи договора в банката, банката ще преведе парите на продавача в рамките на договорения срок.

Научете повече за това как да получите заем в брой или за жилище в полска банка

Допълнителни плащания и данъци при кандидатстване за ипотека

Допълнителните плащания при закупуване на недвижим имот по ипотека означават преди всичко таксата за нотариални услуги (нотариална такса). Освен това трябва да се плащат и съответните данъци в Полша.

Нотариусът определя размера на възнаграждението по своя преценка в зависимост от посочената от страните стойност на недвижимия имот, но няма право да иска сума, надвишаваща ставките, установени със заповед на Министерството на Съдия на Полша "За максималните ставки на нотариалните такси" № 1564 от 28 юни 2004 г., плюс ДДС (23%).

Съгласно параграф 3 от регламента, със стойност на имота от 60 хиляди до един милион злоти, процентът ще бъде 1010 злоти плюс 0,4% от сумата на сделката. Регистрацията на транзакция в размер на един до два милиона вече се оценява на 4770 злоти и 0,2% от сумата.

Например, при покупка на апартамент на стойност 200 хил. злоти, нотариалната такса ще бъде: 1010 (ставка) + 800 (0,4% от сумата) + 416,3 (23% ДДС) = 2226,3 злоти.

Всички нотариални кантори се стремят да зададат максимална летва, така че е препоръчително първо да се запознаете с очакваните плащания; при прекомерни искания винаги можете да се свържете с друг нотариус.

В допълнение към таксата, нотариусът поема и плащане за:

• изготвяне на извлечения от акта (средно 6 PLN за страница А4). Необходими са най-малко шест извлечения - в МВР, съда (в чийто отдел се намира домашният регистър), геодезическата служба, касата и договарящите страни;
• съдебна такса за изявление за необходимостта от вписване в домашната книга (200 PLN нето), при липса на домашна книга - допълнителни 60 PLN (нето) за заявление за неговото производство.

Страните поемат тези разходи наполовина.

Интересен факт. Според полското законодателство сумите на сделките с недвижими имоти могат да бъдат преразгледани в рамките на пет години от датата на сключване. Това се прави с цел борба с подценяването на реалните цени, с цел намаляване на сумата на транзакцията и намаляване на данъка.

В случай на закупуване на недвижим имот от вторичен жилищен фонд, купувачът трябва да заплати данък граждански иск в размер на 2% от данъчната основа (пазарната стойност на имота). В случай на закупуване на жилище от предприемач, този данък не се начислява.

Друг допълнителен разход за купувача при сключване на договор за ипотека е т. нар. ипотечен данък (Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), който трябва да бъде включен в договора с нотариус или платен в данъчната служба в рамките на 14 дни от датата на закупуване на недвижим имот (форма данъчна декларация PCC3) Данъчната ставка е 0,1%.

Банките на Полша са популярни сред чуждестранните граждани

Полша има стабилна банкова система: в страната работят десетки полски и чуждестранни банки. Гражданите на други страни, които ще получат ипотека, се интересуват преди всичко от тези банки в Полша, които работят с чужденци, готови са да им предоставят заем, предлагайки най-изгодните опции и освен това са надеждни.

Говорейки за условията на кредитиране, трябва да се отбележи, че тези чуждестранни граждани, които са получили карта за постоянно пребиваване в Полша, имат големи шансове да получат дългосрочен заем (за 30-45 години). По-трудно е за чужденците - притежатели на карта за временно пребиваване в Полша - заемът ще бъде издаден за период, който не надвишава срока на валидност на картата.

Най-популярните банки сред чужденците включват:

• MBank.Изискванията към чуждестранните граждани са най-лоялни тук: минимум документи, възможност за онлайн регистрация, бързо решение (когато има положителна кредитна история и сътрудничество с тази банка, след това след 1-2 дни). Банката може да провери факта на заетостта, като се свърже с работодателя на клиента. Недостатъкът е по-високата лихва.
• Милениум. Банката има опит в работата с граждани от Русия, Украйна и други страни от ОНД и голям брой клонове в цялата страна. Можете да подадете заявление и да откриете сметка през сайта на банката. За да кандидатствате за заем, трябва да предоставите паспорт, споразумение с работодател, удостоверение за доход за 3 месеца, разрешение за пребиваване.
• WBK Bank Заходни. Банката работи с граждани на ОНД, но поставя по-строги изисквания към клиентите. Възможно е да кандидатствате онлайн през уебсайта (въпреки че е необходимо лично посещение - за подписване на заявление за кредит), но банката ще поиска и потвърди лична карта, условия на разрешение за пребиваване, заплата и кредитна история, информация за работодателя , и т.н.
• ING Bank Slaski изисква от чужденците да потвърдят условията на разрешение за пребиваване, да предоставят доказателство за платежоспособност (можете да предоставите umowa o dzieło или umowa zlecenia). Вноска - минимум 20% от стойността на имота;
• PKO Bank Polski. Минималната първоначална вноска е 10% от стойността на имота. Банката предоставя ипотечни заеми на граждани на ОНД, но изисква потвърждение на кредитна и банкова история, платежоспособност, както и разрешение от Министерството на вътрешните работи на Полша за закупуване на недвижими имоти в страната.

Интересен факт. Една от най-старите банки в Полша, PKO Bank Polski (основана през 1919 г.), през 2004 г. става инвеститор в лвовската „Kredobank“. Така банката възобнови дейността си в Лвов след 65 години - до 1939 г. офисът на банката вече беше в този град.

Нека обобщим

Напълно възможно е да получите ипотечен заем в Полша за граждани на ОНД. Ако чужденецът пребивава законно в Полша, е официално нает и има източник на постоянни доходи, безупречна кредитна и банкова история, като правило той ще може да получи ипотечен заем без никакви проблеми.

За да закупите недвижим имот в Полша, трябва да платите (в зависимост от банката) от 10 до 20% от стойността на имота. Има и три важни точки, които трябва да се отбележат:

• в някои случаи е необходимо да се получи разрешение от Министерството на вътрешните работи на Полша за закупуване на недвижими имоти;
• избор на банка (изискванията за процедурата за отпускане и обработка на заем могат да варират значително);
• допълнителни разходи (за регистрация на сделка, нотариус).

В замяна чужд гражданин ще получи собствено жилище, с което има право да се разпорежда по своя преценка: да живее в него или да го отдава под наем. Наличието на собствен дом в Полша дава някои предимства: това обстоятелство може да допринесе за получаване на мултивиза, дава право да не потвърждавате хотелска резервация, когато кандидатствате за полска виза, а просто да се регистрирате в апартамента си (което ще бъде плюс при кандидатстване за разрешение за пребиваване), освен това ви позволява да закупите кола в Полша и да я регистрирате на мястото на регистрация.