На фона на икономическия растеж земята в Полша се превръща във все по-привлекателен инвестиционен инструмент. Търсенето на парцели нараства всяка година, което съответно се отразява и в цената им - годишният темп на прираст достига 3-5%, съобразено с региона. Сред активните инвеститори са граждани на Русия, Украйна, Беларус и други страни, които имат обща граница с Полша. За тях законодателството на Република Полша предвижда някои нюанси при закупуване на земя, на които предлагаме да се спрем по-подробно. Нека обаче започнем с ползите.
Защо трябва да купувате земя в Полша
Търсенето на полски недвижими имоти, по-специално на парцели, нарасна значително в средата на 2000-те години след влизането на Република Полша в Европейския съюз и Шенгенската зона. Оттогава икономиката на страната забележимо се увеличи, което значително повлия на цената на недвижимите имоти: в курортната зона цените са се увеличили с 50-70% през последните 10 години, а земеделската земя в някои райони обикновено е добавила 200% в цената . Освен това годишният им ръст на цената е 10-15%.
Интересно е също, че представителите на ОНД проявяват най-голям интерес към полските земи. Например, през 2021 г. чужденци купиха колективно почти 460 хектара земя в Полша, като по-голямата част от земята е придобита от украинци, беларуси, германци и руснаци, които проявяват интерес към парцели не само за жилищно, но и за търговско развитие.
От 2021 г. чужденците получават повече възможности: 01.05. През 2021 г. изтече мораториумът върху продажбата на земеделска земя на граждани на други държави.
Отмяната на мораториума привлече инвеститори извън страната, в резултат на което обемът на придобитата от тях земя през 2021 г. нарасна до 3200 хектара.
Очевидно е, че привлекателността на парцелите в Полша се увеличава от година на година и като се има предвид нарастващото търсене, земята се превръща в един от най-печелившите инвестиционни инструменти. В допълнение, инвеститорите подчертават редица очевидни предимства на закупуването на земя в Република Полша, а именно:
- лоялност към нерезиденти - след като са изпълнили всички условия, предвидени от закона, чужденците могат свободно да придобиват земя в неограничени обеми;
- относително ниски цени в сравнение с разходите за разпределения в други европейски страни и дори големите градове на ОНД;
- висока инвестиционна привлекателност: нарастващото търсене на земя повишава цената й, което позволява не само да се спестят инвестираните средства, но и да се увеличат само чрез увеличаване на цената;
- възможността да отворите собствен бизнес в Полша;
- възможността за придобиване на поземлени активи за различни цели, включително за селско стопанство и дори за горски земи.
Как да намерите парцел за закупуване
Предвид голямото търсене на полска земя, за чужденците не е толкова лесно да намерят свободен парцел за закупуване. За да намерите подходящ обект е важно да използвате всички възможни канали, които не са толкова много.
Най-удобният начин за намиране и закупуване на земя в Полша е чрез:
- брокер, частен брокер или местна агенция за недвижими имоти;
- предприемач - особено актуален в случай на придобиване на поземлен имот с жилищна сграда;
- Интернет портали, обяви във вестници от собственици и посредници;
- търгове за принудителна продажба на заложено имущество.
Тъй като всеки от изброените канали за търсене има свои собствени характеристики, предлагаме да разгледаме всеки от тях по-подробно.
Свързване с брокер
Разбира се, най-лесният начин да закупите недвижим имот в Полша е да се свържете с посредници: брокери и брокери. Това са хора, които знаят всичко за недвижимите имоти, методите за тяхното търсене и правилата за регистрация. Повечето от тях работят официално, което ще предпази потенциалния купувач от евентуални измами.
Такива посредници не само ще помогнат за намирането на необходимия обект, но и ще помогнат за регистриране на поземлен имот в Полша като собственост.
Предимството на сътрудничеството с агенциите за недвижими имоти е, че те могат не само да предложат максимум възможности, но и да изискват минимално участие в процеса на договаряне от страна на купувача.
Трябва да се отбележи, че агенциите обикновено организират работата си на териториален принцип, тоест работят в рамките на конкретно населено място.
Например, тук ще намерите списък с агенции във Варшава, а тук ще намерите най-добрите брокери в Гданск. Препоръчваме ви да използвате услугите само на лицензирани посредници, чиито контакти могат да бъдат намерени на сайта на Федерацията на пазара на недвижими имоти. Не забравяйте, че повечето агенции имат комисионна от 1,5-3%.
Свързване с разработчика
Когато става въпрос за придобиване на земя за жилищно или търговско развитие, има смисъл да се свържете с предприемачи. Строителните компании често продават парцели, които вече са подготвени за строителство - като правило те имат всички необходими комуникации и развита инфраструктура. Освен това разработчиците предоставят всички разрешителни.
Предвид това е важно да се знае, че такъв парцел ще струва значително повече от неподготвен. Моля, имайте предвид, че предприемачът може да продаде не само парцела, подготвен за строителство, но и земята с вече построена къща.
Трябва да кажа, че офертите на първичния пазар са много атрактивни, докато не се стигне до обявяване на цената. Обикновено закупуването на нова сграда струва 30-35% повече от закупуването на парцел и самостоятелното строителство на жилища. Следователно тази опция за търсене не може да се нарече бюджетна - тя е подходяща само за тези, които се нуждаят от къща без излишни караница, и тези, които са готови да плащат повече.
Интернет, вестници
Може би най-удобният начин да намерите земя за закупуване е да я потърсите в интернет. На потребителите се предлагат стотици удобни онлайн ресурси, съдържащи десетки хиляди предложения с реални снимки и локации в цялата страна. Удобните филтри ви позволяват да сортирате оферти не само по населено място, но и по предназначение, вид парцели и тяхната стойност.
Само с няколко щраквания - и купувачът има контактите на продавача, което ще му позволи да получи максимална информация по телефона. Най-популярните интернет портали са OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto и много други. Трябва да се има предвид, че такива портали съдържат реклами не само от собственици, но и от посредници.
Реклами за недвижими имоти могат да бъдат намерени и в печатни издания – вестници и рекламни списания. Те обаче съдържат предимно съобщения, отнасящи се само до онези населени места, в които се издават и разпространяват. Следователно такива източници трябва да се използват само ако физически се намирате в определен регион на Полша, в който планирате да придобиете земя.
Задължителни търгове за продажба
Друга много специфична, но в същото време много атрактивна опция за търсене на недвижими имоти в Република Полша, включително поземлени парцели, е участието в търгове за принудителна продажба на имоти. Става дума за арестуваните поземлени имоти, които са конфискувани от собствениците и се продават за погасяване на гражданските им задължения. Такива търгове се провеждат от съдебни изпълнители.
Участвайки в търг за принудителна продажба, можете да спестите много, като закупите земя с 30-50% по-евтина от пазарната стойност.
Информация за такива търгове може да намерите на сайта на Националния съвет на съдебните изпълнители. Като кликнете върху линка, ще намерите списък с търгове с дата и място на провеждането им, както и стойността на земята и снимка на продавания обект.
В раздела „Więcej“ потребителят ще намери по-подробна информация за обекта, мястото и условията на участие в търга, всички необходими контакти и друга информация.
Информация за търговете може да бъде намерена и на уебсайтовете на кредитните организации. Например тук ще намерите информация от Bank Zachodni WBK. Говорим за продажба на заложени парцели, с които са обезпечени големи заеми.
Колко струва земята в Полша
Невъзможно е да се отговори недвусмислено на въпроса колко струва земята в Република Полша - конкретната цена на даден парцел зависи от много фактори: предназначението на парцела, местоположението му, размера на комуникациите, разположени върху него, разходи по регистрацията, желанията на продавача. Следователно в този контекст е логично да се вземат предвид средните цени, които се различават значително в зависимост от региона и дори в него.
Като начало помислете за средните цени на земята за строеж.
Според портала Bankier през февруари 2021 г. в повечето войводства средната цена на парцели за строителство се е увеличила с 30% спрямо февруари 2021 г.
Безспорен лидер несъмнено е Варшава - средната цена в столицата е 779 zł / m2 или 183 евро, което е абсолютен национален рекорд. В сравнение с януари цената се е увеличила с почти 180 злоти!
Въпреки това, подобно увеличение имаше лек ефект върху цените в Мазовецко войводство като цяло, където средната цена е 185 zł / m2. Парцелите в Поморското войводство имат втората средна национална цена - 163 zł / m2, докато парцелите близо до Балтийско море, по-специално в Гданск, се оценяват на 417 zł / m2.
По-скъпо, отколкото в Гданск (освен столицата), земя само в Познан (525 zł / m2) и Краков (450 zł / m2), но Wielkopolska (107 zł / m2) и Малка Полша (110 zł / m2) войводствата все още отстъпват на крайбрежието по средна цена на земята за строеж.
Най-ниските цени за земя за строеж могат да бъдат намерени в Любушко войводство - в региона средната цена едва достига 49 zł / m2, докато в най-големия град в района Gorzow Wielkopolskie средната цена на земята е само 73 zł / m2. Подобни ниски цени на земята се наблюдават и в Подкарпатско и Варминско-Мазурско войводство - съответно 62 и 61 zł / m2.
Средната цена на земеделската земя също се различава значително от регион до регион, въпреки че не е обвързана с бизнес активността и степента на икономическо развитие. И въпреки че логиката на ценообразуването е различна, най-скъпите и най-евтините региони са практически едни и същи войводства.
И така, според информация, публикувана от Агенцията за преструктуриране и модернизация на селското стопанство (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), в Полша в края на 2021 г. най-високите цени за земеделска земя са били във Великополското и Куявско-Поморското войводство - 58,9 хиляди и 57,4 хиляди Зл / ха, съответно. Най-ниските цени за земеделска земя са били в Поморското и Подкарпатското войводство - съответно 28,6 хил. и 25,1 хил. Зл/ха.
Средната цена в страната е 42,4 хил. Зл / ха, което е с повече от 2 хил. Зл повече в сравнение със същия период на миналата година - тоест земеделската земя също нараства. Но трябва да се има предвид, че цената на земеделската земя зависи от класа, определен на обекта, от които има само шест. Например, средната цена за парцели от I-III клас във Великополско войводство е 74,2 хил. злоти / ха, докато земята от V-VI клас струва само 42,3 хил. злоти / ха.
Освен това купувачът на обекта ще трябва да понесе допълнителни разходи, свързани с регистрацията на недвижим имот в собственост. Това са нотариални разходи в размер на 2-3% от стойността плюс разходи за представители и посредници - до 5% от стойността на обекта. Не забравяйте за данъците, които ще разгледаме по-долу.
Разрешение за покупка на земя
Полското законодателство не изисква специален правен статут от чужденци, желаещи да закупят недвижим имот - в момента на покупката е достатъчно само да имате валидна виза, за да останете законно в страната. Въпреки това, в съответствие с член 1 от Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закон за придобиване на недвижими имоти от чужденци), гражданите на други страни ще се нуждаят от специално разрешение за закупуване на земя, което се издава по административен ред от министъра на вътрешните работи по желание на купувача.
Правото за закупуване на недвижим имот се предоставя, при условие че:
- подобна сделка не застрашава държавната сигурност, отбраната и обществения ред на Полша;
- чуждестранният купувач ще докаже връзката си с Полша.
Така че, ако липсата на заплахи за държавната сигурност на Република Полша е доста лесно доказана, поради липса на възражения от министъра на отбраната (а в случая на земеделска земя, от министъра на развитието на селските райони), тогава не е толкова просто с връзката с Полша.
По-специално, в съответствие с параграф 2 на член 1а от закона, връзката с Полша може да бъде доказана чрез:
- полска националност или полски корени;
- брак с полякиня / полякиня;
- наличие на разрешение за временно пребиваване (разрешение за временно пребиваване) или постоянно пребиваване (разрешение за постоянно пребиваване);
- членство в управителните органи на предприятие, регистрирано в Полша;
- извършване на стопанска или селскостопанска дейност на територията на Република Полша.
Без такава връзка или действително преместване в Полша е невъзможно да се получи разрешение за закупуване на земя, но покупка без такова разрешение, съгласно член 6 от закона, е невалидна.
За да получите документ, трябва да съставите заявление, което в съответствие с параграф 3 на член 1а от закона трябва да съдържа:
- лични данни на кандидата;
- данни за поземления имот (адрес, кадастрални и регистрационни номера, площ, строителни характеристики);
- лични данни на продавача;
- определяне на правни събития, които ще възникнат впоследствие (продажба на недвижим имот);
- целите, от които се ръководи чуждестранният купувач при извършване на сделката;
- източници на средства, които ще бъдат изразходвани за покупка на недвижим имот.
Към заявлението трябва да бъдат приложени следните документи:
- копие от вашия паспорт, разрешение за пребиваване или друг документ за самоличност;
- документ, потвърждаващ връзките с Полша;
- документи за недвижими имоти (извлечение от имот, извлечение от имот с посочване на кадастралната карта, удостоверение за предназначение на земята и др.);
- изявление от продавача, желаещ да продаде имота;
- документ, потвърждаващ наличието на средства (сертификат от банката);
- документи, потвърждаващи плащането на гербов данък в размер на 1570 зл.
Заявление за разрешение се подава до Отдела за решения и концесии на Министерството на вътрешните работи (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), намиращ се на адрес: Варшава, ул. Раковецкая, 2а или изпратена по пощата на адрес: Стефан Баторий, 5 (индекс 02591).
Трябва да се отбележи, че разпоредбите на член 8 от закона предвиждат условията, при които не се изисква горното разрешение за закупуване на земя:
- ако чужденецът е живял в Полша за постоянно пребиваване (разрешение за постоянно пребиваване, zezwolenie na pobyt stały) повече от 5 години;
- ако чужденец е бил женен за поляк повече от 2 години от датата на получаване на разрешение за постоянно пребиваване;
- ако чужденец има гражданство или извършва икономическа дейност в една от страните от Европейското икономическо пространство.
Какво да търсите при закупуване на земя
Необходимо е да се подходи сериозно към избора на парцел, в противен случай е много лесно да станете жертва на измама. Подчертахме няколко аспекта, на които трябва да обърнете внимание, когато купувате земя на първо място. По-специално, това са:
- Предназначение на парцела. Земеделската земя обикновено се нарича Ziemia или Grunty Rolne, докато земята за строеж е działki budowlane. Естествено, земята може да се използва изключително по предназначение.
- Наличието на комуникации на сайта. Ако говорим за земя за строителство, трябва да потърсите парцел с канализация, водоснабдяване и електричество, свързани към него - това ще се доказва от фразата в рекламата „działka uzbrojona w prąd i kanalizę“ или „grunt uzbrojony w media “.Самостоятелните комуникации не само ще бъдат изключително скъпи, но и ще отнемат много време.
- Местоположение на сайта. Колкото по-близо е развитата инфраструктура и наличието на спирки на обществен транспорт до нея, толкова по-висока е инвестиционната й привлекателност. Плюс наличието на местен устройствен план (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), приет от общността, - това ще ви позволи да разберете какво ще бъде наоколо през следващите години.
- Правен статут на недвижими имоти. Необходимо е да се провери собствеността на продавача върху земята и липсата на претенции към обекта, което се извършва чрез редовно искане до отдела по поземлени и ипотечни регистри в районния съд.
- Характеристики на сайта. Говорим по-специално за вида на почвата, площта, наличието на подземни води, местоположението към основните географски посоки.
Какви данъци ще трябва да платите при покупка
Като цяло единственият данък, който купувачът ще трябва да плати при закупуване на земя, е данък върху гражданските сделки в размер на 2% от стойността на сделката. Плюс нотариални такси и ДДС върху нотариалните такси. Плюс това, ако продавачът е юридическо лице и платец на ДДС, още 23% ДДС, който обикновено е включен в цената. Към този списък си струва да се добави и плащането на съдебната такса за поддържане на регистъра на земята и ипотеките - 60 zł, плюс още 200 zł за въвеждане на информация в тези регистри.
Често срещани въпроси
Разбира се, това е само обща, но далеч от изчерпателна информация, която успяхме да съберем за придобиването на земя в Полша. Въпреки това, ако читателите все още имат въпроси, е напълно възможно те да намерят отговор на тях в този раздел.
Възможно ли е да се разчита на получаване на разрешение за пребиваване след закупуване на земя
Придобиването на поземлен имот, както и на всеки друг недвижим имот, независимо от размера, основанието за придобиването му или предназначението на земята, не води до право на получаване на разрешение за временно или постоянно пребиваване, както и на удължете ги.
Когато разрешение за придобиване на земя може да бъде отказано
Законът не предвижда конкретен списък на основанията, на които на чужденец може да бъде отказано правото да придобие поземлен имот. Установената практика обаче сочи, че такъв отказ може да последва в следните случаи:
- ако сделката за покупко-продажба би застрашила националната сигурност на Полша или обществения ред;
- ако купувачът не е доказал връзката си с РП;
- при подаване на фалшиви документи се посочва невярна информация и др.
Освен това няма механизъм за оспорване на решението на министъра.
Възможно ли е закупуване на земя в граничната зона
Да, законът не забранява на чужденци да придобиват земя в гранични райони. Въпреки това, в съответствие с параграф 3 на член 8 от гореспоменатия закон, за сключване на такава сделка определено ще се изисква разрешението на министъра на вътрешните работи, дори ако чужденецът обикновено попада в изключението и може да придобие земя без разрешение (например 5 години разрешение за пребиваване или 2 години брак с поляка).
Най-накрая
Всички посочени по-горе правила и цени са валидни от 2021 г. Въпреки това, като се има предвид бързо нарастващото търсене и цени на земя, представители на законодателната власт на Република Полша все по-често обсъждат затягането на процедурата за придобиване на земя от чуждестранни латифундисти. Следователно не може да се изключи, че сегашният ред скоро ще бъде променен. Днес придобиването на земя в Полша за чуждестранен инвеститор не е трудност - проблемът може да е липсата на парцели на атрактивна цена.
