По всяко време земята е била най-перспективният обект за инвестиция. Първо, той надеждно защитава капитала от инфлация, и второ, неговият срок на годност не е ограничен от времеви рамки. Днес този природен ресурс е особено търсен в икономически и политически стабилни страни. По-специално, парцел в Германия е мечтата на всички, които възнамеряват да построят уютна къща за постоянно пребиваване или да организират собствена ферма.
Защо си струва да купите парцел в Германия
Като един от основните икономически стълбове на европейската общност, Германия е стабилна и надеждна държава и по отношение на законодателството и защитата на правата на цивилните. Всички недвижими имоти, включително поземлени имоти, са включени в специални регистри - поземлени книги.
Всяко лице, независимо дали е жител на страната или чужденец, има право да придобие този или онзи обект. Това важи за всички видове недвижими имоти:
- търговски;
- с нестопанска цел;
- парцели.
Списък с основните предимства на придобиването на земя в Германия ще ви помогне да вземете окончателното решение в полза на покупката:
- възможността за избор на регион и населено място с начина на живот, който ви харесва;
- спестяване на пари - парцел ще струва няколко пъти по-евтино от апартамент или готова къща;
- широка гама от възможности за използване на земята: изграждане на къща или мини-хотел, организиране на ферма, използване на земя за отглеждане на култури;
- живеене в селски район с по-спокоен живот и по-чиста околна среда;
- възможност за изграждане на къща по ваш собствен проект.
Трябва обаче да се има предвид, че собствеността върху земя в Германия не позволява на чужд гражданин автоматично да получи разрешение за пребиваване или постоянно пребиваване. Всъщност самата процедура по легализация не е опростена. Единственото, на което можете да разчитате, е дългосрочна многократна виза.
Как да намерите подходящ сайт
Първата стъпка, разбира се, е изборът на парцел. Моля, имайте предвид, че неговата площ и местоположение трябва напълно да съответстват на целите, за които ще го използвате. Има няколко начина да намерите имота, от който се нуждаете: можете сами да се справите с този проблем или да прибегнете до помощта на посредници, които са добре запознати с особеностите на германския пазар на земя.
Помощ от брокер
Свързването с посредник с право може да се счита за най-простият и в същото време най-скъпият начин. Това се дължи на факта, че брокерът ще се погрижи за всички организационни въпроси:
- търсене на подходящи сайтове;
- проверка на документи за разпределението;
- изготвяне на договор;
- регистрация на всички книжа и други необходими действия.
Той обаче ще поиска доста солидна награда за труда си.
Въз основа на това къде точно ще се намира обектът на покупката - в Саксония, Вестфалия или Бавария - цената на посредническите услуги може да бъде оценена на 3,57-7,14% от сумата на транзакцията.
Предимството на тази опция за търсене е фактът, че брокерът знае не само къде се намират най-добрите парцели, но и разполага с информация относно спецификата на строителството върху тях. По-често информацията за тази поръчка е безценна в сравнение с цената, която посредникът трябва да плати.
Избираме сайт чрез разработчика
В големите градове на страната, където плътността на застрояване е изключително висока, много строителни компании се стремят да спечелят допълнителни пари чрез продажба на парцели. Като начало те изкупуват територията, където се намират сградите, които ще бъдат съборени, а след това търсят купувач за този или онзи обект.
Можете да закупите такъв земен обект на доста разумна цена. Трябва обаче да се помни, че изгодните условия ще бъдат налични само при условие, че подпишете договора за строителството на къщата с този конкретен изпълнител. И ако последният е успял да се препоръча от най-добрата страна, в това няма нищо лошо за вас.
Реклами във вестници и помощ от градските власти
Отличен вариант за решаване на въпроса, свързан с покупката на земя, би било ежедневното разглеждане на местни вестници, които публикуват огромен брой обяви, включително и за продажба на земя.
Факт е, че местните жители доста често решават наболели въпроси чрез пресата. Ето защо, ако спешно трябва да продадат жилище, първо пускат обява във вестника и едва след това се обръщат към брокер. Можете да закупите печатни издания във всеки павилион, на гарите, в метрото, в пощата.
За да закупите земя в Германия, можете да отидете директно в градската администрация. Ще трябва да ви кажем защо точно имате нужда от парцел - за да построите къща или да управлявате бизнес. Този начин за решаване на проблема може да се счита за най-изгоден, тъй като не е нужно да плащате нито на прекупвачи, нито на брокер - в кметството ще бъдете директно свързани със собственика на недвижимия имот.
Търсете в интернет
Световната мрежа може да се нарече съкровищница от предложения за продажба на обекти за строителство. Лидерът в този сегмент е ImmobilienScout. Тук можете да намерите обект във всяка федерална държава по името на града и дори по пощенския код.
Ресурсът дава възможност за сортиране на парцелите по цена и дори по вид на предложеното застрояване. Имайте предвид обаче, че не само физически лица, но и посредници публикуват своите оферти тук. Ако намерите това, което ви подхожда, не се колебайте и незабавно се свържете с автора на обявата.
Освен това не трябва да ограничавате търсенията си само до специализирани сайтове - можете да използвате търсачката и ключовите думи: Grundstück kaufen или Neubaugebiet.
Закупуване на недвижим имот на принудителни търгове
Принудителните търгове в Германия се считат за кошмар на ипотекарния кредитор и мечта на купувача. Процедурата изглежда така: да приемем, че сте изтеглили апартамент на кредит, но по някаква причина не можете да платите задълженията си към банката. В този случай заемодателят се обръща към съда, който започва процеса на принудителна продажба на обекта на заема.
Според статистиката годишно през Zwangsversteigerung (принудителни търгове) отиват около 30 хиляди недвижими имоти.
Информация за това къде и кога ще се осъществят тези "продажби" се публикува в местни вестници или уебсайтове. Можете да ги намерите по заявка на Zwangsversteigerung. В този случай обаче трябва да бъдете много внимателни, тъй като основната информация за обекта се обявява директно в деня на търга.
Дългосрочен наем - Pacht
Алтернативен вариант за закупуване на земя за дълъг период от време може да се счита за доста добър. В Германия се нарича Pacht. Да приемем, че се интересувате от земя на езерото Констанс, но нямате достатъчно средства, за да я закупите. В този случай има възможност този парцел да не се купува, а да се наеме от собственика за 99 години.
Годишната такса за ползване на такава земя ще се заплаща в размер на 4-6% от нейната оценена стойност. В тези случаи наемодателите най-често са религиозни общности. Трябва да се помни, че отдаването под наем на недвижими имоти, включително земя, в Германия е регламентирано на законодателно ниво до най-малките нюанси.
Какво да вземете предвид при закупуване на парцел
Най-добре е да изберете парцел директно на място. Изберете града, в който искате да направите покупка, уговорете среща със собствениците на имота.Но преди да се съгласите, трябва да проверите няколко неща:
- попитайте кметството за план на сградата. В предоставените ви документи трябва да са посочени изискванията към бъдещата сграда – например максималната й височина и цвета на фасадата. Тази информация ще бъде полезна не само за Вас, но и за строителната фирма, която ще се заеме с изграждането на съоръжението. Моля, имайте предвид, че размерът на конструкцията може значително да повлияе на нейната архитектурна форма;
- връзка с комуникациите. Ако трябва да дръпнете канализация, ток и вода до обекта, това ще доведе до сериозни разходи (около 5-10 хиляди евро допълнително);
- проверка на земята за възможността за издигане на конструкции върху нея. Тук може да има много възможни изненади: подпочвени води, напълнени дерета, отлагания на камъни. Като начало няма да е излишно да получите геотехническо заключение от съответното бюро в дадена федерална държава;
- изясняване на информация относно това, което преди това е било на тази земя. Може би преди много време тук е имало стар градски кладенец, за който всички вече са забравили, но който ще се намери при копаене на яма и ще създаде много проблеми;
- обектът, който беше под индустриално предприятие, заслужава специално внимание - въпросът какво беше тук преди трябва да бъде първият в списъка ви. Например, ако земята в този район е наситена с масла или вредни вещества, това ще причини непрекъснато главоболие, както в буквален, така и в преносен смисъл. Ако имате някакви подозрения, не забравяйте да поръчате изследване на почвена проба. В този случай обаче допълнителното пробиване за вземане на проби може да струва около хиляда евро;
- проверка на сайта за дългове. Това е особено вярно по отношение на районите, където се намират сгради за събаряне.
Колко ще струва покупката
Колко струва земята в Германия? Цената ще зависи от размера на парцела и от местоположението му. Например в малкото село Майнц-Бинген-Крайс квадратен метър земя ще струва 165 евро, а в същото по големина селище Таунус ще струва три пъти повече. Приблизителната цена на парцелите е дадена в таблицата:
| Местоположение | Цена в евро за целия парцел | Площ (кв.м.) |
|---|---|---|
| Бранденбург (предградие на Берлин) | 84 000 | 740 |
| Берлин | 3 950 000 | 2341 |
| Щутгарт | 35 000 | 558 |
| Баден-Вюртемберг | 1 350 000 | 5000 |
| Саксония-Анхалт | 1 100 000 | 4784 |
| Мюнхен | 471 100 | 1346 |
| Вупертал (Рейн-Вестфалия) | 1 200 000 | 3500 |
| Дортмунд | 900 000 | 2766 |
| Дуисбург | 2 200 000 | 15100 |
| Дюселдорф | 1 178 520 | 2300 |
| Келн | 210 000 | 2400 |
В същото време в бюджета за закупуване на земя трябва да бъдат включени следните разходи:
- директно цената на самия сайт;
- регистрация на сделка при нотариус - 0,5-0,75% от стойността на обекта;
- промени в информацията за собственика на поземления имот в имотния регистър - 0,5-1%;
- еднократен данък за закупуване на земя - се различава във всяка федерална държава и е средно 5% от стойността на предмета на договора;
- брокерски услуги, ако решите да прибегнете до неговата помощ - 3,75-7,14%.
Не последното място в списъка ще бъде платено за работата на строителен екип, проектант, архитект. Това ще трябва да задели поне половината от това, което харчите за закупуване на земя.
Обобщаване
Покупката на парцел в Германия се счита за доста изгодна инвестиция на пари както за тези, които са решили да построят удобен дом за себе си, така и за тези, които са решили да организират собствен бизнес тук. Има няколко начина да намерите подходящо място за бъдеща сграда: с помощта на брокер или кметството, намиране на интересна реклама във вестници или в уебсайтове за недвижими имоти. Ако няма достатъчно пари за закупуване на сайта, можете да вземете дългосрочен лизинг или да намерите нещо евтино на принудителни търгове.
Но преди да подпишете договор, трябва да съберете пълна информация за имота. Важно е да се разбере какво е било тук по-рано, дали са изведени основните комуникации, дали бившите собственици имат дългове. При избора на земя нейната стойност ще играе огромна роля - в Германия зависи от местоположението на обекта и неговата площ.
