Покупката на жилище в чужбина е важно събитие в живота на всеки инвеститор. Но след като сделката бъде сключена, караницата на новия собственик няма да намалее. Напротив, оттук нататък той ще трябва да се грижи за покупката си, като се съобразява с местните закони и разпоредби. Това е мястото, където е полезно да имате личен представител, който ще ви спести от главоболие при поемането на имота и ще ви помогне да извлечете максимума от отдаването му под наем на наематели. Всеки, който възнамерява да закупи определено количество квадратни метри тук, трябва да проучи принципите, на които се основава управлението на имотите в Германия.
Доверително управление: какво се крие зад концепцията
Термин като "доверие" се използва в определени кръгове в повечето страни по света. Във всеки случай законодателството на развитите страни със сигурност ще действа с него, когато става въпрос за прехвърляне на част от правата на собственика на недвижим имот на друго лице. Най-често кръгът от тези права се отнася за всички действия с него, с изключение на процедурата за отчуждаване. Упълномощеното лице не е надарено с такива правомощия.
Необходимостта от управление възниква поради факта, че чужд гражданин не може да остане постоянно в страната, където се намира къщата му. Във всеки случай в германската държава фактът на влизане в собственост не дава възможност за получаване на разрешение за пребиваване. Да, той характеризира собственика от полза, но не предоставя пребиваване.
Докато остава в родината си, щастливият собственик на чужд имот няма да може да следи навременното плащане на битовите сметки, плащането на средства по сметката на наема от наемателите и да следи внимателното боравене с апартамента като дупка. Всичко това се поема от официалния представител.
По този начин доверената компания ще трябва:
- води кореспонденция с всички лица, свързани с жилищния обект - наематели, собственици, комунални услуги, местни изпълнителни органи;
- извършва всички свързани плащания, наблюдава плащанията по договора за лизинг;
- предоставят отчет на собственика за всички финансови транзакции;
- приема жалби от наематели;
- получаване на поща;
- да осигури ремонта на помещението (заплащането за материали и труд се заплаща отделно);
- потърсете нови наематели, ако е необходимо.
От това следва, че упълномощен представител се занимава с всички технически и икономически въпроси, свързани с управлението на недвижимия имот, както би постъпил самият собственик, ако имаше възможност постоянно да бъде на една и съща територия със своя имот.
Какво да вземете предвид при избора на артикул за закупуване
Ако 2021 г. е белязана за вас с покупка на имот в чужбина, не забравяйте, че за успешна сделка може да се смята не само когато ви се появи нещо на добра цена. В повечето случаи самият обект има значение. Преди да вземете решение за нещо, помислете за следните характеристики:
- местоположението на къщата или апартамента. В големите градове в Германия е много трудно да се придобие непоискано жилище. Каквото и да решите да закупите в градове като Берлин или Мюнхен, винаги можете да наемете този дом. За провинцията не може да се каже същото.
- качество на строителството. Въпреки факта, че всичко в тази страна е толкова добро, вероятността да се стигне до порутено или нискокачествено съоръжение е много голяма. Това означава, че трябва да разберете всичко за вашата покупка: датата на построяване, информация за използваните материали, ако е възможно, инфраструктурата на къщата, фасадата и други технически характеристики. Обърнете специално внимание на покрива, отоплението, стените. Посочете преди колко време са извършени последните ремонти, какви промени са извършени след строителството. Може би са били засегнати носещите стени или подът е бил изолиран;
- съответствие на заявената стойност с пазара в дадения регион. Много често се надценява, което е лична прищявка на предишните собственици;
- внимателно проучете заключенията от срещите на собствениците на помещенията. Понякога те могат да съдържат много полезна информация;
- анализирайте сметките за комунални услуги. Има значение колко редовно са били депозирани, дали са били надценени. Ако се случи такъв факт, трябва да разберете защо. Може да се окаже, че предишните собственици са на етап съдебно производство по този въпрос;
- изяснете колко души притежават имота към момента на продажбата.
Преди деня на сделката не трябва да имате ни най-малко съмнение относно покупката си.
Какви отговорности са възложени на управляващото дружество
Основната цел на купувача като инвеститор е да се възползва максимално от покупката си. Съвсем логично е да намеря наематели, които редовно да плащат наема, да използват внимателно поверения им имот и да не притесняват наемодателя по всякакви дребни въпроси. В тази връзка ще бъде важно да разберете какви точно задачи можете да поверите на своя представител в Германия.
Търговски аспекти
Първо, нека се справим с търговските нюанси, които посредникът поема:
- Откриване на банкова сметка. Понякога принципалът позволява използването на съществуваща сметка, по която управляващото дружество ще може да извършва всички транзакции онлайн. В същото време довереникът само управлява сметката за наем, без да получава право да използва получените за нея средства за свои нужди.
- Контрол на получаване на плащания за наем.
- Изпращане на сигнали до наемателите, ако не са платили настаняването си навреме.
- Плащане на всички текущи разходи: данъци, заеми, различни услуги. Плащанията се извършват от сметката на наема, ако са налични всички необходими документи и пари.
- Извършване на годишно преизчисление на потреблението на комунални услуги в оторизирани организации - вода, газ, парно, електричество.
- Годишно съгласуване на оперативните разходи с наемателите.
- Предоставяне на отчети за всички плащания.
- Проследяване на постъпленията и съхраняване на залозите към фонда за плащане за настаняване.
- Предоставяне на отчети на собственика на имота, ако е имало промени във фактурата.
- Годишен отчет до наемодателя за движението на средствата по сметката за наем.
Решаване на технически проблеми
В допълнение към финансовите въпроси, управляващото дружество поема решаването на всички технически въпроси, които неизбежно трябва да бъдат изправени при работа със сгради и конструкции. По-специално собственикът може да разчита на помощ в следното:
- Организиране и изпълнение на различни видове ремонтни дейности, както планови, така и непланирани. Това може да бъде актуализация на остарели или износени комуникационни системи или части от самата сграда. Това включва и ремонти, които са били необходими в резултат на извънредна ситуация.
- Предприемане на необходимите мерки за спестяване и оптимизиране на изразходваните ресурси.
Този списък с отговорности не е пълен. Това ще зависи от личните изисквания на собственика на имота и от характеристиките на самия обект.
Правни и представителни въпроси
Най-трудната може да се счита правната сфера, засягаща връзката със законите на чужда държава. Без подходящи познания, опит и владеене на немски език, собственикът на жилищно или търговско помещение може да се окаже в доста неизгодна ситуация за себе си.В крайна сметка законодателството на Федерална република Германия може да има много клопки, които могат да бъдат заобиколени само от човек, който ги познава добре. Така че от правна гледна точка управляващото дружество ще трябва да се справи със следните точки:
- Представлява интересите на собственика във всички държавни органи и други структури, които са свързани с въпроса за собствеността върху недвижимия имот.
- Преговаряйте с трети страни и наематели за оптимизиране на управлението на имотите
- Информирайте наемателите за увеличението на наема след съгласуване със собственика.
- Сключвайте и прекратявайте договори за наем от името на собственика на жилището.
- Водете кореспонденция и съхранявайте цялата кореспонденция относно поверения обект. Предоставете на собственика копия от получените писма и известия.
- Работете със застрахователи, ако възникнат застрахователни събития.
- Взаимодействайте с адвокати, когато е необходима тяхната намеса.
Този списък също не е окончателен. Пълният списък ще се дължи на характеристиките на сградата и нейното състояние.
Как да се уверите, че доверявате имота си на професионалисти
Предвид важността на въпросите, които ще трябва да бъдат поверени на външни лица, съвсем логично е да се предположи, че основната грижа на собственика на имот е правилният избор на управляващо дружество. И тук е важно да запомните няколко точки:
- в повечето случаи услугата за управление на имотите се предоставя от агенцията за недвижими имоти, чрез която извършвате покупката. Това е една от следпродажбените услуги, предоставяни от дистрибутори.
- ако говорим за сграда, която е предназначена за бизнес, тоест за търговски недвижими имоти, тогава като правило самият собственик поема отговорност за управлението му. Това е по-изгодно, по-евтино и по-надеждно. Ако все пак е необходимо да се наеме доверено лице, в този случай собственикът има право самостоятелно да реши на кого да даде предпочитание.
- в случай на закупуване на апартамент нещата стоят малко по-различно. Това се дължи на факта, че се придобива само част от сградата. Следователно върху избора на довереника ще може да се влияе само косвено. Обикновено се определя чрез гласуване на общо събрание на собствениците.
И така, как да получите собствеността си в сигурни ръце? Едно е сигурно – имате нужда от организация с отлична репутация. Първо посочете колко обекта вече са под грижите на посредника, който ви интересува.
За да сте сигурни, че вашият имот ще попадне в ръцете на професионалистите, попитайте ги за контактите на клиентите, с които вече имат бизнес.
Обърнете специално внимание на разходите за заплащане на услугите на посредник. Не трябва да се различава твърде много от това, което в момента съществува на немския пазар. За да направите това, наблюдавайте ситуацията и разберете колко други фирми оценяват работата им.
Друг аспект са условията на договора. Компаниите, които не изпълняват задълженията си твърде добросъвестно, са склонни да подписват документ без право да прекратят отношенията. Този вид спътник определено не е за вас.
Дайте предимство на тези, които разрешават прекратяване на договора в рамките на един месец. В този случай компанията ще бъде заинтересована да ви задържи. Но ако споразумението е сключено за дълго време, никой не рискува да бъде уволнен за некачествена работа и вие ще получите само нови проблеми, вместо да ги решавате.
Направете си труда да разберете какво точно прави компанията. Така, да речем, в Бавария има около 80 офиса, които предоставят услуги в тази област. Но повечето от тях извършват многопосочни дейности, като се занимават едновременно с недвижими имоти, туризъм и коли под наем.
За чуждестранен инвеститор е по-подходяща компания с тясна специализация. Това е гаранция, че тя е по-запозната с пазара, който ви интересува.
И още един важен момент е участието на избрания от вас посредник в специализирани организации, а именно Асоциацията на управляващите фирми и Дружеството за защита на правата на потребителите.
Резултати
Когато купувате имот в чужбина, бъдете подготвени за това, че ще имате нужда от посредник, който ще се погрижи за обекта на вашата покупка. В Германия такава услуга се предоставя от управляващи компании. Но преди да сключите споразумение с един от тях, вземете предвид следните точки:
- професионален медиатор се грижи за всички текущи задачи - правни, технически, финансови;
- упълномощеното лице, съгласно подписаното споразумение, получава правото да решава всички въпроси от името на собственика, с изключение на отчуждаването на имущество;
- Когато избирате специалисти, помолете ги да дадат препоръки, проучете историята на тяхната работа, уверете се, че са членове на специализирани асоциации.
Но дали можете самостоятелно да изберете на кого да поверите покупката си, ще зависи от вида на обекта и вашия дял на собственост в него.
